房地产开发企业成本核算的特点与优化方向

房地产开发企业产品生产的多样性、个体性和长期性等特点，决定了房地产开发企业采用的成本计算与施工企业所采用的方法有相同处，但也具有其自身的特点。

（一）以单项开发工程为成本计算对象

房地产开发企业成本计算对象是指房地产开发和经营过程中所耗费用的承担者。一般来说，房地产开发企业应以单项开发工程为成本计算对象，因为开发企业的基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，并要采用不同的施工方法和施工组织进行建设。工程的这些特点，决定了工程施工具有个体性，因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，可采用成本计算分批法计算工程成本。对土地开发、配套设施开发、房屋开发、代建工程开发等业务，均可根据各自特点，以各类业务的单项开发工程作为成本计算对象。结合开发工程的特点和管理要求，房地产开发企业的成本计算对象，各类业务可按下列原则确定：

1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本计算对象；对开发面积不大、开发工期较短的土地，以每一块独立的开发项目为成本计算对象；能有偿转让的大配套设施项目，以配套设施项目作为成本计算对象；代建工程应分别就土地和房屋开发的实际情况，确定成本计算对象。

2.对同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间接近的各个单项工程，可合并为一个成本计算对象，以简化核算手续。

3.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的项目，可用一定区域作为开发项目的成本计算对象。(www.xing528.com)

（二）按月定期计算成本

房地产开发企业各类业务中，很多建设项目的生产周期一般都较长，开发项目经常跨年度进行。为了及时反映开发项目的成本发生情况，考核开发经营活动的成果，房地产开发企业应按月定期计算成本。

（三）开发成本需在已完工程和未完工程之间进行分配

房地产开发企业的土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发等各类业务，由于生产周期一般都较长，开发项目的每个工程又都是一个连续不断的过程，一般不能等到每个工程全部完工后再计算其成本，因此，月末在建设工地既有已完工程，又有未完工程的情况下，按成本计算对象归集的开发成本还必须在两者之间进行分配。