房产税计算及相关规定

（一）计税依据

房产税的计税依据，有从价计征和从租计征两种。按照房产计税价值缴纳的，称为从价计征；按照房屋租金收入计算缴纳的，称为从租计征。

1.从价计征

《房产税暂行条例》规定，房产税从价计征的，依照房屋原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

（1）房产原值是指纳税人按照企业会计制度的规定，在企业账簿“固定资产”账户中记载的房屋原值。

（2）房屋原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算的配套设备。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

此外，还应注意以下两个问题：

1）对于以房地产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值计征房产税；以房产对外投资，收取固定收益，不承担投资联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由出租方按租金收入缴纳房产税。

2）对于融资租赁房屋的，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，因此由承租方自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

（4）对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

（5）凡在房产税征税范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

1）用于工业用途房产，以房屋原价的50～60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×［1-（10%～30%］×1.2%。

2）用于商业和其他用途房产，以房屋原价的70～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×［1-（10%～30%）］×1.2%

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

2.从租计征

《房产税暂行条例》中规定，房屋出租的，以房屋的租金收入为房产的计税依据。所谓房产的租金收入，是房屋所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。

如果是以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

出租房产的租赁合同约定有免租期的，免租期内由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（二）应纳税额的计算

1.从价计征房地产

应纳房产税额=房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

【例8-1】K公司经营用房产原值为5000万元，按照当地政府规定，依照房产原值一次减除20%以后的余值计税，适用税率为1.2%。(www.xing528.com)

要求：根据上述资料，计算该公司应纳房产税。

有关计算如下：

房产计税余值=5000×（1-20%）=4 000（万元）

应纳房产税额=4000×1.2%=48（万元）

2.从租计征房地产

应纳房产税额=租金收入×12%（或4%）

【例8-2】K公司将房屋出租给其他单位使用，年租金收入300万元，适用税率为12%。

要求：根据上述资料，计算该公司应纳的房产税。

有关计算如下：

应纳房产税额=300×12%=36（万元）

【例8-3】某年年初甲企业自有房产15栋，原值共计13 500万元，具体使用情况如下：

（1）3栋房产在年初已经被有关部门认定为危险房屋，4月1日起停止使用，房产原值共计2 000万元。

（2）8栋房产用于企业生产经营活动，房产原值共计10 000万元。

（3）1栋房产用于职工学校和托儿所，房产原值500万元。1栋房产无偿提供给公安机关办公使用，原值400万元。

（4）2栋原值均为500万元的房产当年1月1日起用于对外投资，不承担联营风险，每栋按月收取固定收入10万元。由于特殊情况，5月1日收回1栋进行大修理，大修理时间为7个月。大修理后该房产原值由500万元上升为1 000万元，12月1日作为厂房投入本单位使用。

（5）6月20日以融资租赁的方式租入一栋房产，原值1 000万元，租赁期15年，租入当月投入使用。（注：当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%）

要求：根据上述资料，计算该企业当年应纳的房产税。

有关计算如下：

（1）甲企业3栋危房应缴纳的房产税=2000×（1-20%）×1.2%×3÷12=4.8（万元）。

（2）8栋房产应缴纳的房产税=10000×（1-20%）×1.2%=96（万元）。

（3）免税单位无偿使用纳税单位的房产，免征房产税。

（4）2栋房产共计应缴纳的房产税=（10×12+10×4）×12%+1000×（1-20%）×1.2%÷12=20（万元）。

（5）甲企业融资租入的房产应缴纳的房产税=1000×（1-20%）×1.2%×6÷12=4.8（万元）。

（5）当年甲企业共计应缴纳的房产税=4.8+96+20+4.8=125.6（万元）。