土地使用权转让程序的优化方案

土地使用权转让除必须符合规定的条件外，还必须经过一定的程序，以利于国家对土地经营市场管理。《国有土地出让和转让条例》除对土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的分割转让规定了应当经过批准的内容外，没有对转让程序再作程序性规定，但各省、市的出让、转让规定均有程序化内容。

从各省、市规定的程序看，土地使用权转让的程序基本上可以分为以下几个阶段。

（1）申请。即由原受让人向出让人提出批准转让土地使用权的请求；但对转让土地使用权是否必须经过申请，各地规定不一。

（2）批准（或同意）。即由原受让人向出让人提出转让的申请，由出让人批准或者同意。对此各地规定不尽相同。

根据《国有土地出让和转让条例》的有关规定，主要符合规定转让条件，一般情况下当事人即可自由决定转让，转让之前不必经出让人允许（土地使用权分割转让时除外）。当然，如果转让合同有不符合出让合同及法律、法规规定的，出让人仍可能进行干预。(https://www.xing528.com)

（3）签约。原受让人通过招标、拍卖或者协议确定新的受让人后与新的受让人订立转让合同。《国有土地出让和转让条例》第二十条规定：“土地使用权转让应当签订转让合同。”依法签订的土地使用权转让合同，对当事人具有法律效力，双方必须全面履行合同条款中规定的各自应承担的义务，任何一方不得擅自变更或解除。

（4）公证。土地使用权转让合同必须经过公证，虽然《国有土地出让和转让条例》没有就此作出规定，但各地出让、转让的规定中基本上都把公证作为合同生效的条件。

公证是国家公证机关按照公民、机关、团体事业单位的申请，对法律行为或者有法律意义的文书、事实，证明它的真实性与合法性的非诉讼活动。转让合同公证具有以下效力：①转让合同经过公证，即具有法律上作为证据的效力，但有相反证据足以推翻该公证证明的除外；②公证是转让合同生效的必要条件；③转让合同经过公证具有强制执行的效力。

（5）过户登记。土地使用权转让，双方凭转让合同、公证、认证等文件向土地管理机关办理登记过户手续，地上建筑物、其他附着物所有权的转让必须向房产管理部门办理过户登记。