商品房预售管理的优化措施

商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。由于商品房预售较商品房现售有一定的特殊性，即从预售到竣工交付有一段时间，具有较大的风险性和投机性，涉及购房者的合法权益，所以国家高度重视商品房预售管理。

1）加强商品房预售管理的必要性

商品房预售（俗称“卖楼花”）是由香港立信置业公司于1954年首创的。这种销售方式一经推出，便在香港盛行，成为香港房地产市场的一大经营特色，并为世界上更多国家和地区所接受，成为一种重要的商品房销售方式。对于开发商来说，商品房预售作为一种重要的房地产开发、融资、买卖手段，它能大大加速楼盘的销售，加快资金的回笼过程，较快地获得急需的建设资金，减轻借贷压力，消除销售风险。对于买受人而言，通过商品房预售可以得到稳定的房源和优惠的售房价格，并期待获得升值的收益。因此，无论从开发商还是从买受人的角度，商品房预售都具有积极的作用，在商品房销售中表现出很强的生命力。

由于从预售到竣工交付之间尚有较长一段时间，这对处于弱势地位的买受人来说具有较大的风险性。一些开发商利用法律的漏洞开展投机行为，如房屋不能如期交付、售房时的承诺与实际不符、房屋质量不符标准、擅自变更房型结构和面积、房屋不能正常使用等，甚至有的开发商将无预售许可证的期房进行预售，有的开发商利用集体所有的土地建设的房屋进行预售，导致买受人无法取得房屋产权证等。该类违约现象出现后，明显处于弱势地位的购房者追究开发商违约责任的成本很高、难度很大。为了保护购房者的利益不受损害，国家通过制定相应的法律法规对商品房预售行为作了较大的限制。如《城市房地产管理法》明确了“商品房预售实行许可证制度”。建设部1994年发布的《城市商品房预售管理办法》对商品房预售的条件、程序等作了详细的规定，2001年《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》、2004年《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》先后两次对《城市商品房预售管理办法》进行了适当的修正。这些法律法规在规范商品房预售行为、保障买受人合法利益上起到了很好的作用。

2）商品房预售的条件

为了规范商品房预售行为，保证正常的房地产开发活动，维护商品房交易双方的合法权益，《城市商品房预售管理办法》对预售商品房的条件作了明确规定：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）房地产开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

3）《商品房预售许可证》的办理程序

《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中明确规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

《商品房预售许可证》办理程序见图9－4。

图9－4　商品房预售许可证办理程序图

（1）受理

在申请《商品房预售许可证》时，开发企业应按《城市商品房预售管理办法》第七条的规定提交下列证件（复印件）及资料：

①商品房预售许可申请表；

②开发企业的《营业执照》和资质证书；

③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

④投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；(www.xing528.com)

⑥商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（2）审核

房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（3）许可

经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

（4）公示

房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

4）违反《城市商品房预售管理办法》的法律责任

《城市商品房预售管理办法》就违反其规定的行为做出法律责任的规定：

（1）开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。

（2）开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

（3）开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

5）进一步完善商品住房预售制度

为进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，建设部于2010年4月13日发布53号令，就进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，作了如下通知：

（1）进一步加强房地产市场监管；

（2）完善商品住房预售制度；

（3）加强预售商品住房交付和质量管理；

（4）健全房地产市场监督管理机制。