商品房买卖合同条款详解

商品房销售时，房地产开发企业和购房者应当订立书面商品房买卖合同。

1）商品房买卖合同的内容

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。

2）商品房销售的计价方式

商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

（1）按套（单元）计价

按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸误差也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸误差超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

（2）按套内建筑面积或者建筑面积计价

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：(www.xing528.com)

①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

②面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。购房者退房的，房地产开发企业应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还购房者；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。

按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

3）商品房买卖合同的订立

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向购房者收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向购房者收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向购房者返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

4）规划、设计变更的处理

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房买卖合同订立后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房者。

买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。购房者在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知购房者的，购房者有权退房；购房者退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

因规划、设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。