房屋登记和查询制度简述

为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，我国自2008年7月1日起施行《房屋登记办法》。

1）房屋登记概述

房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当载明的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。房屋登记机构应该建立本行政区域内统一的房屋登记簿，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。

国有土地范围内房屋登记主要包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记和其他登记。

2）房屋登记程序

办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，一般按照下列程序进行，如图9－4所示。

图9－4　房屋登记程序图

（1）提出申请

申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

（2）进行受理

申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。

申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。

（3）进行审核

房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。

办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看，同时申请人应当予以配合：

①房屋所有权初始登记；

②在建工程抵押权登记；

③因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；

④法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。

（4）进行登记

登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：

①申请人与依法提交的材料记载的主体一致；(www.xing528.com)

②申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；

③申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；

④申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；

⑤不存在法规规定的不予登记的情形。

登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。

有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

①未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；

②申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

③申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

④申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

⑤房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

⑥房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

⑦法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

（5）发放证书

房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。

3）房屋权属登记信息查询与档案管理

（1）房屋权属信息登记查询

为发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，建设部制定了《房屋权属信息查询暂行办法》，此办法适用于城市房屋权属登记机关已登记的房屋权属登记信息的查询，并且单位和个人可以公开查询。

房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。

房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。

房屋权属登记机关、房屋权属档案管理机构（以下统称查询机构）应妥善保管房屋权属登记资料，及时更新对房屋权利记载的有关信息，保证信息的完整性、准确性和安全性。查询机构应建立房屋权属登记信息查询制度，方便当事人查询有关信息。

已建立房屋权属登记簿（登记册）的地方，登记簿（登记册）所记载的信息为登记机关对房屋权利的记载信息。

（2）房地产权属档案管理

房地产权属档案管理是指房地产行政管理部在房地产发证登记、房地产交易买卖、房屋动拆迁、建设用地及批租用地活动中，经过收集、整理、鉴定，按一定手段形成的反映产权人、房屋自然状况及使用土地状况，应当归档保存的文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、录像带、软盘等各种载体内容的文件材料，其是城市建设档案的组成部分。

做好房地产档案工作，可以促进房地产业的顺利发展，其主要作用在于房地产档案能够帮助领导进行科学决策，是决策必不可少的重要依据之一；能够提高房地产业工作效益和管理水平；同时维护了城市档案的完整与安全，保留了房地产业的真实面貌。