影响住宅市场分化的因素及其作用分析

从建筑环境视角来看，城市居住空间的分异是住宅市场的分化和住房供给结构变化的结果，如帕尔（R.Pahl）认为：“城市研究的焦点应当是相互作用的社会、空间限制，它们决定接近住房和城市资源的机会……理解社会限制的关键是城市系统的控制者或管理的行为、政权和思想”［6］。因此我们将通过研究形成或阻碍住宅市场分化与结构变化的机构和协调者，达到解释住宅市场分化以至城市居住空间分异机制的目的。因为不同的社会群体正是借助这些机构和协调者的日常决策过程来使自身具有不同的城市社会空间资源可接近性的，或者说后者的日常决策使社会空间分异得以出现。诚然，它们的影响不局限于对日常事务的决策，因为它们拥有的权力不仅决定人们真正的机会，而且也在影响人们对这种制度的感知和反应。这一点与韦伯的观点不谋而合：利益群体在机构控制之下相互结合，特权和地位被超越，或简而言之，权力成为关键变量。［7］

对于上述城市管理学派的观点，笔者认为其与现在中国所推行的市场化政治经济体制变化的背景是相适应的。但是城市管理学派（urban managerialism）仍是一个不完整的学派，严格来说，它只是一种研究框架，并依据此框架理解城市区域内复杂的社会关系。由于它缺乏权力分配理论的支持，我们应注意到：（1）管理决策是管理者（人或机构）对外部社会关系进行限制的过程，这种限制产生于广义的政治经济、社会意识结构之中；（2）管理者（机构）的能力是有限的，而这些超出管理者控制的力量对城市结构的影响有可能是十分重要的。该学派主要探讨城市社会空间的资源问题，却回避导致资源匮乏的原因，只默认城市系统的功能分化现状，不再探求经济、社会本质，它是一种只着眼于如何解决社会问题的实用主义研究框架。尽管如此，城市管理机构对城市社会空间的组织和分化的理解有一定深度，只是它的作用常受到社会空间统一体内经济、社会和政治过程的限制。这些机构的相互关系如图1所示。

图1　影响住宅市场分化的社会机构

1.3.1　政府作为土地所有者及其作用形态

在中国大陆，国家是城市土地的唯一合法所有者，国家对土地的管理和支配是通过职能部门——国家土地管理局及下属机构实现的（《中华人民共和国土地管理法》，1998）。但在西方城市中，城市土地是私有财产。土地所有者处于由关键因子和决策者组成的链状体系的一端，他们最终的供给不能用经济术语中的“合理”来表述。他们的主要影响是将他们希望发展的居住类型强加在计划中，例如在何地产生什么，或最终是什么。这在中国要更为普遍，因为城市土地是国有的，其管理系统能排除技术体系限制而对土地进行垄断性支配或干预土地计划。如南京市河西龙江花园一带被江苏省政府指定为今后政府机关官员住宅区，几乎打乱了市规划部门的计划和设想。某些城市土地使用者仅持纯投机动机，如在20世纪80年代末期的海南及沿海开放地区，土地管理者一旦有机会得到相当的利润，就将土地投入城市发展之中。这种行为会对城市居住空间，以至于整个城市形态产生相当大的影响。用于投机的地块会成为发展的障碍，由于种种人为或体制性原因，城市发展机构最终可能不得不放弃对该地块的利用。此外，国有土地拥有者或管理者还可通过操纵税收系统对城市居住空间建设与发展的性质造成明显的影响。因为土地使用者和发展商会通过将土地进行多次划分，避免承建公共设施和少交土地使用税。这种内幕交易的发展，迫使其他发展商只能在城市内寻找小块可利用土地发展高密度住宅（高层或高容积率），从而使城市内住宅发展更加具有随机性。

土地是一种特殊的商品。在城市规划部门和土地管理部门双重管理约束下，出售的土地有时会被用契约严格限制后续发展的本质。这种限制要么基于理想，或更可能是为了维护尚未出售的土地交换价值。一般认为，中国城市土地（一般指土地使用权）的出让、出售大致可分为四类：

（1）某些企事业单位的土地。虽然对于此类土地的使用权而言，整体利益很重要，但社会历史纽带对其有很强的调节力，对其所做的战略决策都基于长远发展目光。例如南京市颐和路公馆区土地使用权的转让和土地的开发都受到城市规划部门和政府机关严格控制和引导，纯市场投机行为对其影响不强。

（2）城市边缘区农业用地。出售和转让对城市边缘区土地的转置（即互换）具有重要意义，对其所做的决策多由短期资金平衡因素促成，而非由长期性的社会原因促成。

（3）产业转置土地出让与销售。随着城市内工业企业向外搬迁，原有土地多被用于发展第三产业或开发住宅。由于这种行为不会过多考虑长期地产投资，购买者更倾向在城市土地市场中从事短期开发。

（4）市场调节型出让土地。土地管理部门为了平衡市场土地价格，在供不应求、土地价格飙升时，将之投入市场，压低土地价格；反之则收购，以维持合理价格水平。

1.3.2　建筑商、地产开发商的发展方式

发展商是初步理解主导城市空间的各种力量的媒介。地产投机产生的利润给发展商以强有力的刺激，使之成为城市空间和住宅供给的关键因子。这种刺激由他们对开发速度的兴趣（他们必须支付土地平整、建造费用，而收入则是在很长时间之后，将整个项目售完才得到的）决定。不同规模的发展公司，其对地方政府的经济、城市政治的影响各不相同。大公司（建筑商和发展商）都具有强大的游说能力，其影响之大，足以左右许多涉及住房和城市发展的市政计划的本质。发展商通过选择发展地段、位置直接影响城市结构。对发展商而言，郊区居住区的分化，最重要的是价格因素。建筑商建造廉价的单元楼主要是因为成本低，他们希望提供基本住房而无过多装饰，有大块绿地而不需种树是最理想的；相对而言，在建造高级住宅时则力求选择自然风光优美、接近社会服务休闲设施的地点。

相对郊区而言，在内城区发展主要考虑的是土地的可得性。一旦保证他们所需的地点之后，发展商就可通过他们建造的住房的物质环境和社会特征来对城市结构施加影响。他们建造他们认为的市场所需的住房，并且以最容易、最保险的方式进行。考虑到要提供大量廉价的快速完工的住宅，以及从规模经济和标准化中得到好处，发展商都强烈倾向在城市边缘区发展大量的、统一规划的住宅群。而且，为确保利润，住宅一般都建成高密度、低标准的形式。(www.xing528.com)

住宅发展将从社会空间统一体角度出发，更重要的是将依据发展商对市场力量的理解形成住房规模的划一标准。如在南京市，一般档次以三室一厅的多层住宅为主，低端则是二室一厅或二室套多层住宅。整个地产市场都按先尝试后确信的模式发展，当然其间也会在区位优越的地点散置大套型住宅，以期通过提高地产外在的社会地位来增加收益。

此外需明确的是，发展商的游说能力本质上依赖于其组织和规模。典型的大发展商为了竞争，需要保持利用具有广泛性和专业性的组织，组成“土地银行”，寻找、购买和盘存适宜的土地。大公司可通过某些手段低价购入土地，依靠持有的大量的存贷（盘存）、有效的契约关系，利用政府财政资助和它们对住宅发展的研究和理解，将土地运用于集约化规模建造之中。中等公司无法承担土地风险，它们可能没有发展担保许可，或无力支付在大地块上长期发展的利息。一旦得到适宜地点、合适的地块，它们要么发展高密度公寓式住宅，要么迎合上层市场需求，建造低密度独立住宅于“排他性”区段，以达到利润最大化目的。对于小公司而言，它们只能依据丰富的地方信息去寻找较小的空地，组织必需的材料和人力，尽快建造出适合邻里社区精英阶层的大型高等级住宅。由此可见，建筑行业对居住机会的未来发展模式有显著影响，尽管现在城市内小公司在数量上仍占主导，但无论怎样，这种势态逐渐被纳入少数区域集团化公司之手。

1.3.3　金融信贷业对社会空间不均衡状态的影响

各种金融信贷机构的作用，如建筑业、银行和信贷公司之间决策权力的分配，代表着在社会空间统一体内另一分流机制，尽管金融性机构并不是一个独立的决策者，它们的行动紧密地围绕上级部门或政府的政策，它们的日常决策依赖律师、地产机构、房产管理部门、银行管理人员等的行为。它们很满意自身在地产交换中所处的关键地位，尽管在供应住房的交易中，它们的形象只是一个消极的经纪人。银行信贷体系实施者的决定性作用在于让谁购买、得建多少新房、邻里是否能生存下去等问题。

金融信贷体系在20世纪90年代之前多依赖于中央财政预算和中央银行的支持，但自商业化以来，其业务的运转和延续越来越依赖于金融、保险的增长和保有的大量保留资金。因此，它们的联盟是针对投资者而非贷款者的。作为一个群体，金融信贷业管理者都倾向小心谨慎，选择好的投资指向，怀疑他人的非常规行为。其信贷策略的前提是既设法确保针对有支付能力的潜在借贷者，又考虑到他们投资的地产是否有升值的机会。

为了实施上述规则，信贷管理者都充当社会阶层分流者的角色，表现为对人和资产的歧视性态度。在针对个人时，本着将风险降至最低的原则，信贷官员倾向于仔细权衡申请者的总体信誉度，然后再从其收入的稳定性和未来前景如何两个方面进一步评判。这一点可从1999年南京市地产机构开始向高学历者打折出售房产看出。毕竟在知识经济时代，高学历人员总体收入的稳定性是可以肯定的。在西方，这种职业性信贷歧视是非常明显的：低收入者和单身妇女，即使可获得分期贷款，数目也较小；而白领职员，即中产阶级则可获得更多机会、更大数目的贷款。而在中国城市内，由于公有制占主体的事实和“居者有其屋”的理想，人们可依靠政府专项资助或行政性信贷，这种歧视被削弱。

排除个体非法牟利的因素之后，信贷体系将资金在区位上的流动与投资紧密关联。它们常常深入地参与到对大建筑公司郊区活动信贷的控制之中。而且这种渗透作用还会通过在地产供给机构内建立联系被强化。由于一个区域的信贷资金总是有限的，大部分用于资助郊区住房信贷和购买的资金都是通过减少对内城的投资得到的，因此，建筑业政策的直接结果是重新配置稀有资源（投资资本），将之从相对被剥夺的区域转向相对富裕的区域。

1.3.4　地产机构对邻里的操纵

地产机构主要从事与居住房产交易和管理有关系的商业活动。它们给购买者找房，并在某些时候安排联系金融信贷机构。它们努力吸引买主并为其代办手续。此外，它们也可涉及调查、拍卖、估价、房产物业管理和保险等业务。它们与金融信贷管理者有密切联系，为公司收集分期偿还款项并提供投资渠道。金融信贷业者为地产开发、建筑机构提供金融信贷资金，并相应地给它们回扣，作为它们吸收投资资金的回报。金融信贷业者与地产机构之间存在互惠互利的关系。地产商则利用那部分信贷资金加快房产的出售。地产机构的利润来自购房的回扣，它们的一个主要目的就是维护高的市场价格水平，同时鼓励交易量扩大。这也就是为什么在20世纪90年代以前，地产市场上大量积压住房，而广大居民却无力购买住房的原因之一。

地产机构不同于金融信贷机构，它们不是消极的经纪人。在这些交易中，它们从多方面影响那些由建筑环境产生的社会结果。此外，作为房产信息的协调者，某些地产机构通过施加精心设计的偏见，如通过广告媒体的宣传，达到引导居民迁入或迁出特殊的邻里的目的，以便保持它们认为的最优市场状况。

1.3.5　城市规划思想与方法

专业城市规划和设计人员对建筑环境产生的许多方面的后果负有直接责任，从单个建筑物、地区景观到土地利用的调整以及城市发展的战略计划。在这些工作中，他们受制于特定社会制度背景下的政府官员，受地方性法规等的约束。也正是在这些工作中，他们得以用独特的专业思想，将社会、传统文化价值观物化。因此，从经济、社会、文化和政治力量转化为物质环境的角度来理解建筑师和规划师的工作是有益的。大量的文献都倾向把他们的工作视为隐藏于不同阶段城市化过程中各种思想与权力关系中的结果与变因。在指导城市发展的历史过程中，城市规划者为了确立职业能力标准以及适应政府的指导，发展了一套特殊的专业思想。现在它包含基本工作原则，即规划者用以评判自己的行为、他人的申明的标准。这套思想包含赞同环境论思想、美学思想、空间决定论、未来学派以及父权主义思想等。