房产网签法律风险及处理方法

1.司法解释对房产网签的规定

目前法律法规并未对房产网签有明确的规定，相关司法解释和《九民纪要》中有列明，其中《民法典担保制度解释》第六十八条第一款“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持”及《九民纪要》第七十一条“ 【让与担保】 债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持”。

2.实操中，受房产政策影响较大

因房产网签涉及买卖房产，而在房产进行买卖交易时，需要关注现行有效的各地限售限购政策，以西安为例，2017 年6 月28 日出台的限购政策“在城六区及长安、高新、经开、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等区域购买的商品住房，自购房之日（以合同网签备案时间为准）起满5 年方可上市交易；购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2 年方可上市交易”。另，2017 年9 月13 日限购政策，“限购对象：本地户口拥有2 套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的本地户口居民家庭（包含夫妻双方及未成年子女）；外地户口拥有1 套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的非本市户籍居民家庭（包含夫妻双方及未成年子女）”可知，按照西安地区目前限购政策，房产通过解除网签的购房合同过户至实际购买人的时间周期需要为合同网签备案满5 年，购买的对象需要满足限购人群的要求。限购政策依据市场情形在进一步变化，适用该担保措施，需要密切关注。

3.债权实现的主张问题

对于签订买卖合同，包括但不限于房产买卖等各类买卖合同作为融资的担保的，因涉及两层法律关系，其一为借贷法律关系，其二为买卖关系，而在债权人主张债权时，需要依据真实的融资关系进行主张权利。根据《民法典担保制度解释》第六十八条及《九民纪要》第七十一条可知，类金融机构在融资主体约定合同中若出现“不履行到期债务，财产归债权人所有的”，该约定无效，已完成变更产权的公示，请求确认该财产归类金融机构所有的，不予以支持，但是以融资关系作为权利主张的基础，要求对网签房产进行“拍卖、变卖财产，所得的价款用以优先受偿或者清偿债务的，人民法院应予支持”。即对此种担保措施的权利主张方式为：选择主张融资债权，并对网签房产拍卖或变卖后优先受偿。理由：①融资关系真实有效存在。②房产网签作为融资债权主张的一种让与担保。③类金融机构对于网签房产担保处置后有优先受偿权。

4.债权人的撤销权及管理人的撤销权

根据《民法典》第五百三十八条“债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”及第五百三十九条“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”及《企业破产法》第三十一条“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的”可知，民法典对于债权人的撤销权进行了增加，包括但不限于放弃债权担保、恶意延长到期债权、明显不合理高价收让他人财产、为他人提供担保等。《民法典担保制度解释》未出台前，其他债权人通常以网签房产价格过低，损害其他债权人利益的理由提起诉讼，从而撤销类金融机构和房地产开发商的《商品房买卖合同》，从而影响到融资法律关系项下债权实现的稳定性，而《民法典担保制度解释》及《九民纪要》对让与担保进行了确认，提供了重要的法律依据，结合后期实务中，类金融机构可以与房地产开发商以协议的方式，明确房产网签即属于让与担保，是为了主债权的担保增信，从而会对债权人及管理人的撤销提供了法律上的排除依据，使得类金融机构使用该类型担保措施更具有操作性。

5.银行转账流水和意思表示的问题

根据《民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”及结合实务可知，融资主体与类金融机构在房产网签此种担保措施的办理过程中，双方明确可知其真实的意思表示并非是买卖房屋，而是一种以买卖房屋的形式作为主债权履行的担保，故其意思表示有一定的瑕疵。

且在实务业务办理过程中，类金融机构或其指定的第三人作为《商品房买卖合同》其中的一方，其签订合同后，拥有买受人的一切权利，属于房屋的所有权人。在具体的办理中需要签订：《商品房买卖合同》＋收据。此处的《商品房买卖合同》为房地局制式合同或者房地局可以备案的合同。而对于出具“收据”行为，经常作为融资主体或担保主体的开发商会有异议，主要为两点：一是借款人已经在《借款合同》项下出具了“借据”，若再在《商品房买卖合同》出具“收据”，两者金额一致，但开发商或者融资主体仅仅收到一笔款项；二是类金融机构或其指定的第三人并未真实支付购房款，双方书面或者口头的约定仅仅是以买卖合同作为债权的一种担保，而且类金融机构并未真实购买该房产，故不能出具收据。

对于以上异议，实务中类金融机构应对主要为：

（1）明确网签行为只是对借款行为的担保措施，但形式上必须将二者分开，融资行为需要出具借据和签订相关合同，而买卖行为需要签订购房合同和出具收据，出具“收据”行为仅仅是从形式上对该类型担保措施的满足，其后期的实质处理，需要结合双方约定及法律规定进行处理。

（2）为了打消开发商的顾忌，可以从实务角度出发，由类金融机构向开发商出具承诺，承诺到期还款后或者未发生类金融机构需要实现债权的条件下，由类金融机构或者指定的第三人退还该网签房产。

列示1：

承诺书

________有限公司：

贵公司于____年____月____日退还购房款人民币______元。

1.______小额贷款公司退还以下全部房产（详细信息如下）：

房号：______，面积：________，合同备案号：______。

2.________小额贷款公司于________有限公司退还人民币________万元整购房款5 日内提供相关资料及签署文件办理上述房屋《商品房买卖合同》注销手续，否则本公司按每日万分之五向贵公司支付违约金。支付后不免除本公司配合办理上述房屋注销手续的义务。

承诺人：________小额贷款公司

年　月　日

（3）同样，可以从实务角度出发，由类金融机构与开发商双方协议，协议内容主要为对网签房产是对债权的提供让与担保的一种明确，及解除《商品房买卖合同》的条件或者优先受偿的一系列处理方式，以担保业务中常用的担保公司与开发商之间的协议为例，如下：

列示2：

房屋网签补充协议

甲方：(www.xing528.com)

乙方：

根据借款人______（以下称借款人）与______（以下简称银行）签订的____________号借款合同，借款人向银行借款本金____万元（人民币），还款到期日为______。甲方受借款人委托与银行签订了________号《保证合同》，为借款人向银行提供保证担保。

甲乙双方于____年____月____日签订了____________号《商品房买卖合同》，对价款、面积以及支付方式做了约定。

为保证甲方与借款人签订的____号《担保协议书》以及上述合同的顺利履行，现甲乙双方协商一致达成以下协议，以坐落于__________面积____平方米____共____套房产为甲方的担保债权提供让与担保：

一、借款人按期归还银行借款本息并如期支付担保费，甲方解除担保责任的，双方解除该《商品房买卖合同》，并配合乙方办理相关解除手续。在甲方解除担保责任前，或者甲方债权未得到有效足额清偿前，乙方不得将该房屋以任何形式售予第三人，经甲方同意的除外。

二、借款人未按期如数归还银行借款本息的，所产生的各项费用（包括但不限于代偿款项、利息、罚息、违约金、律师费、诉讼费、拍卖费、执行费、公告费、保险费、审计评估费、为实现债权和追偿权所支出的所有费用等，下称前述费用）均由乙方承担，同时乙方同意甲方选择下列方式中的一项或者多项以维护甲方的权利：

1.顺延付款时间，直至前述费用得到足额清偿，届时，双方解除《商品房买卖合同》。

2.解除《商品房买卖合同》，向乙方追偿前述费用。

3.解除《商品房买卖合同》，乙方无条件将该房屋按照合同约定的价格出售给甲方指定的第三人或对该网签房产进行评估、拍卖，所得房款优先清偿前述债权及费用。

三、乙方违反本协议约定的，向甲方支付前述费用总额10%的违约金。

四、履行《商品房买卖合同》及本补充协议所产生的各项税、费，均由乙方承担。

五、本协议未作约定的，仍以《商品房买卖合同》约定为准，《商品房买卖合同》与本协议有冲突或者不一致的，以本补充协议为准。

六、甲方名称变更不影响合同效力。

七、本协议经双方盖章后生效。本协议一式二份，均具有同等法律效力。

甲方：　乙方：

签约时间：　年　月　日

6.房地产开发商可以继续进行房屋买卖，可以置换网签房产

实务中，网签房产作为融资主合同的担保措施，虽然形式上进行了一次房产的买卖销售，但为了风险控制的需要和融资主体或担保主体开发商业务的连续性，对已网签的房产若拟对外进行了出售，通常可以采取新签同等价值的房产，并解除已网签的房产的形式对网签房产进行一定程度的置换。具体置换流程为：（1）由开发商以同等价值或高于已网签房产价值的未出售房产与类金融机构或者类金融机构指定的第三人签订新的《商品房买卖合同》，并出具收据；（2）由开发商与类金融将拟置换的旧房产办理《商品房买卖合同》解除手续；（3）由开发商在房管局办理旧房产网签解除手续，并进行公告。（4）公告结束，办理解除网签的后续手续。完毕后，置换手续完成。

7.不能交付的风险

该类担保措施中，若房地产开发商因为自身经营风险原因，在与类金融机构签订完《商品房买卖合同》后，发生烂尾楼或其他原因导致无法交房的，类金融机构作为《商品房买卖合同》项下的买受人无法按期收房，将面临《商品房买卖合同》的履约风险以及根据《民法典担保制度解释》对网签房产拍卖、变卖、折价优先受偿的实现。房产作为商品未能交付的，则类金融机构作为买受人无法对该房产进行实际控制，也很难按照《商品房买卖合同》之约定的买受人的主体向开发商主张履行买卖合同，从而导致无法通过对网签房产拍卖、变卖、折价等方式进行债权实现，故导致实务中该类担保措施项下，面临开发商违反《商品房买卖合同》，但无法以买受人名义主张权利的尴尬处境。故在实务中，业务的开展需要结合网签房产的现状进行，若属于期房，无法交付的，可以根据开发商的具体履约能力采取其他担保措施，补足此类担保措施的缺点，若属于现房，且达到交付条件，类金融机构可以考虑在办理网签手续的同时，要求办理交付房屋的收房手续等，以达到降低风险的目的。

8.买卖不破租赁

“买卖不破租赁”属于老生常谈的问题，但在实务中一手房特别是商铺存在开发商已经将拟网签房产出租的情况，或者在办理本次网签房产担保之前也曾办过同样的网签房产担保措施手续，而前一次房产网签中买受人将房产已租赁给第三人使用的情况，故在办理该类担保措施时，需要明确和实地查看该房产的真实租赁情况，以确定该房产是否对外出租，若出租，签订承租人承诺或者要求网签其他房产，以降低风险；若未出租，可以要求开发商签订未出租承诺或者在买卖合同中明确该房屋未对外出售，也未对外出租等承诺。

9.网签备案和不备案的效力

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30 日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”及《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”及结合实务操作，可知，目前商品房买卖后均需要对该买卖合同进行网签备案，但网签备案属于为了防止“一房二卖”等的管理型措施，并不会对《商品房买卖合同》的效力性产生影响，但结合该类型担保措施的风险控制需要，在办理以该类型担保措施时，需要明确办理网签和备案，并能够通过不动产登记中心官网进行对网签备案结果的查询，从而保证开发商作为融资主体或者担保主体时，不对该网签房产进行二次出售，降低业务风险。

10.资金监管的问题

根据《城市商品房预售管理办法》第十一条“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”及结合实务，以陕西为例，依据陕西省住房和城乡建设厅《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》（陕建发〔2016〕 107号）、西安市住房保障和房屋管理局《关于进一步加强商品房预售资金监管有关问题的通知》（市房发［2011］ 252 号）和《关于加强商品房预售资金监督管理有关问题的通知》（市房发〔2014〕 138 号）文件精神及要求，可知，开发商在商品房预售中，需要与银行签订《商品房预售资金监管协议》，该网签房产需要通过资金监管，即网签备案的购房款通过监管账号进入开发商企业账户，且该监管资金仅能用于开发企业的有关的工程建设，而融资用途与监管资金用途有时会有一定的冲突。