城镇土地使用税的会计处理和筹划策略

（一）城镇土地使用税概念及特点

城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。其基本法律依据是2006年12月国务院修改的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。城镇土地使用税的特点有：对占用或使用土地的行为征税；征税对象是国有土地；征收范围比较广；实行地区差别幅度税额等等。

（二）城镇土地使用税税制要素

1.纳税人

城镇土地使用税的纳税人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，具体包括：

（1）拥有土地使用权的单位和个人；

（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；

（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；

（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

2.征税对象

城镇土地使用税的征税对象，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。

3.税率

城镇土地使用税实行从量定额计征，采用分类幅度税额，即按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区，规定不同的单位幅度税额。见下表：

表8-3 城镇土地使用税税率表

4.税收优惠

根据税法规定，法定减免土地使用税的情况如下:

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地，免征城镇土地使用税。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征城镇土地使用税。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，免征城镇土地使用税。

（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地，免征城镇土地使用税。

（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征城镇土地使用税。

（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免征土地使用税5年至10年。

（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

（8）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

（9）免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

（10）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

（11）自2007年1月1日起，在城镇土地使用税征税范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，免征城镇土地使用税。

（12）从2007年9月10日起，对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地（不包括地下线路用地），生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。

除上述规定外，省、自治区、直辖市可自行确定某些其他用地是否征收或免征土地使用税。

5.申报与缴纳

（1）纳税义务发生时间

纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起；纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起；纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起；纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始；纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起。

（2）纳税期限

土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。(www.xing528.com)

（3）纳税地点及申报

城镇土地使用税在土地所在地缴纳。纳税人应按规定，及时办理纳税申报，并如实填写《城镇土地使用税纳税申报表》。

（三）城镇土地使用税税额计算

1.计税依据

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。纳税人应税土地面积，以国土、测绘管理部门测定的纳税人实际占用土地面积为准；尚未开展土地测绘工作的，以县级以上国土管理部门核发的土地使用证书上确定的土地面积为准；尚未核发土地使用证书，而土地使用权属资料齐全的，以县级以上国土管理部门确定的土地面积为准；缺少土地权属、面积资料的，纳税人必须申报实际使用的土地面积，由主管地方税务机关核实确定。

2.应纳税额的计算

城镇土地使用税采用从量定额计算应纳税额。其计算公式：

应纳税额=实际占用土地面积×适用税额

[例8-14]某市一购物中心实行统一核算，其土地使用证上载明，该企业实际占用土地情况为：中心店占地面积为10 660平方米，一分店占地4 680平方米，二分店占地 7 540平方米，企业仓库占地8 190平方米，企业自办托儿所占地468平方米，经税务机关确认，该企业所占用的土地适用的税额如下：中心店每平方米年税额7元，一分店每平方米年税额5元，二分店每平方米年税额4元，企业仓库每平方米年税额1元，托儿所每平方米年税额5元（该市政府规定，企业自办托儿所用地免征城镇土地使用税）。请计算该购物中心年应纳城镇土地使用税税额。

（1）中心店占地应纳城镇土地使用税税额：10 660×7=74 620（元）

（2）一分店占地应纳城镇土地使用税税额：4 680×5=23 400（元）

（3）二分店占地应纳城镇土地使用税税额：7 540×4=30 160（元）

（4）仓库占地应纳城镇土地使用税税额：8 190×1=8 190（元）

（5）托儿所免税

（6）该购物中心全年应纳城镇土地使用税为：74 620+23 400+30 160+8 190=13 6370（元）

（四）城镇土地使用税会计处理

1.会计账户的设置

企业应设置“应交税费——应交城镇土地使用税”科目，其贷方登记计提的土地使用税；借方登记上缴的土地使用税；余额在贷方表示应缴未缴的土地使用税，在借方表示多缴的土地使用税。

2.会计账务的处理

企业计算提取应缴纳的城镇土地使用税时，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费——应交城镇土地使用税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费——应交城镇土地使用税”，贷记“银行存款”科目。企业因故未缴纳税额时应及时补缴，并相应支付滞纳金和罚款。上交滞纳金和罚款时，借记“营业外支出——滞纳金（税务罚款）”，贷记“银行存款”科目。

[例8-15]承例8-14，列示该购物中心关于土地使用税的会计处理。

计提时：

借：管理费用 13 6370

贷：应交税费——应交城镇土地使用税 13 6370

上缴时：

借：应交税费——应交城镇土地使用税 13 6370

贷：银行存款 13 6370

（五）城镇土地使用税税务筹划

城镇土地使用税的税务筹划可从合理选择用地地点和准确核算用地两方面进行。

1.合理选择用地地点

合理选择用地所在地即纳税地点是进行税务筹划的重要方面。因为土地使用税实行土地级别幅度税额，大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区的税额各不相同。即使在同一地区，由于不同地段的市政建设情况和经济繁荣程度有较大区别，土地使用税税额规定也各不相同。纳税人在投资建厂时就可以进行筹划，选择不同级别的土地。

2.准确核算用地

如果纳税人能准确核算用地，就可以充分享受土地使用税的优惠政策，如将农、林、牧、渔的生产用地与农副产品加工场地和生活办公用地相分离，就可享受生产用地的免税条款。

[例8-16]大华公司想要扩大生产基地。由于总部在上海，董事会初步决定将生产基地建在上海郊区，面积10 000平方米，选用的土地为四级土地，每平方米土地每年需缴纳城镇土地使用税11元，因此每年需缴纳税额11万元。之后，经过多方考虑，最终决定将生产基地建在浙江省某城市，这样不但能享受其他税种如企业所得税的优惠，而且由于该城市土地使用税每平方米仅1元，所以每年只需缴纳税额1万元。