土地增值税计算方法和应纳税额

1.增值额的确定

土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

2.应纳税额的计算方法

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式为:但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。即计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:

应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

(1)增值额未超过扣除项目金额50%时，计算公式为:

土地增值税税额=增值额×30%

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为:

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为:

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(4)增值额超过扣除项目金额200%时，计算公式为:

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%(www.xing528.com)

上述公式中的5%、15%、35%分别为2、3、4级的速算扣除系数。

【例题8-3】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1 000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

【解析】

(1)先计算增值额。

增值额=1 000-400=600(万元)

(2)再计算增值额与扣除项目金额的比率。

增值额与扣除项目金额的比率=600÷400×100%=150%

根据上述计算方法，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，其适用的计算公式为:

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(3)最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

应缴纳土地增值税=600×50%-400×15%=240(万元)