《民法典》第116条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”该条款沿用了《物权法》第5条关于物权法定主义原则的规定。物权法定主义是指物权的种类和内容由民法或其他法律统一确定，不允许当事人依自己的意思自由创设、变更。《民法典》第449条规定：“法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。”据此，当事人可以通过约定排除留置权的适用，不能通过约定设立留置权。
实践中，租赁双方往往在租赁合同中设置出租人有留置权的条款，内容包括但不限于以下几种：①出租人有权留置承租人的财物；②出租人对承租人的财物享有留置权；③出租人有权扣留承租人的财物并予以拍卖、变卖优先受偿等。从上文列举的支持出租人享有留置权案例可以看出，租赁合同有关于留置权内容的约定，是法院支持出租人享有留置权的重要依据。
即便租赁合同约定了出租人享有留置权，因物权法定原则不允许当事人自行创设包括留置权在内的物权，从而关于留置权内容的条款违反物权法定原则，必然不产生设立物权法上留置权的效果。法院以租赁合同有约定支持出租人享有留置权，明显与物权法定原则不符。
房屋租赁合同的条款应在合同法视域下考察其效力，而不是在物权法的视域下进行考察。合同相对性原则在合同法规则体系中具有基石性的地位。[14]该原则是指合同的效力仅在缔约的当事人之间发生，对合同以外的第三方没有约束力。《合同法》没有直接规定和使用合同相对性的概念和术语。而《民法典》第465条第2款规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”该条款确立了合同相对性原则。[15](www.xing528.com)
根据合同相对性原则，房屋租赁双方的约定只对合同当事人有约束力，对合同之外的第三方没有约束力。留置权作为物权具有优先性和对抗性，债权人占有动产能够对抗所有权人的取回权，且其对于所占有的动产优先于债务人的其他债权人受偿，甚至还优先于该动产上设立的抵押权、质权等担保物权。出租人根据合同约定留置承租人的动产，看似是行使留置权的行为，但该留置行为其实是行使合同权利的行为，受合同相对性原则约束，对与动产所涉及的第三方没有约束力。例如动产为第三方所有的，第三方可以基于所有权向留置动产的出租人主张返还；动产上设有抵押的，抵押权人仍能够就该动产优先受偿，不为出租人留置动产所影响。如租赁双方可以通过合同约定设立留置权，会加重与动产有关的第三方的责任，损害第三方的利益，违背合同相对性原则，令市场秩序混乱。
综上，房屋租赁合同约定出租人享有留置权，一方面违背物权法定原则，不能设立留置权；一方面受合同相对性原则约束，仅对租赁双方有效，对合同外的第三方没有约束力。结合上文所述留置权不适用于房屋租赁合同，意味着租赁双方都没有在合同中约定排除留置权适用的空间和必要。
上文列举的案例根据房屋租赁合同的约定支持出租人享有留置权，法院在此混淆了出租人留置行为和留置权的概念，没有甄别出租人依约留置动产行为的性质，错误地将该留置行为认定为是行使留置权的行为，这就是问题所在。
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