不动产登记功能分析：两种模式对比

1.早期不动产登记的功能定位

从大陆法系财产法发展史考察，不动产登记制度的确立经历了漫长的历史。早期无论是动产还是不动产，占有均是唯一的权利表征方式。在公元472年之后，罗马法才初步尝试建立登记制度。而在“日耳曼法中，土地所有权之让与行为，最初依象征土地之土块或草茎之交付行之”^[2]。但是进入资本主义经济时代后，新兴资产阶级的融资需求促进了不动产抵押的兴盛。“在罗马法中，质权与抵押权似乎是一个统一的制度，因为抵押只不过体现为对质权的完善。”^[3]所谓抵押对质权的完善，系指较之于质押，抵押更好地兼顾了“担保”与“继续使用”的需求。也即在抵押制度下，物不仅可以为债提供担保，而且物的所有人可以继续占有物，因而不妨碍所有人对物的继续使用。

但正因为抵押不转移占有，抵押状态并无外界可察之方式予以表彰，故抵押天生具有影响财产关系安全的风险。这种风险既可能是抵押财产关系因他人行为的介入而发生的风险，也可能是抵押财产关系对其他后发的以抵押财产为标的的财产关系造成的风险。在简单商品经济时代，因抵押适用规模较小，所以此种风险尚处于可控范围内。然而随着资本主义商品经济的规模化发展，频繁而具有链条式特征的交易关系的生成，使得抵押造成的此种风险急剧递增。为消解抵押制度引发的财产关系安全风险，登记作为抵押权的表征方式率先在不动产抵押领域确立。“普鲁士1722年的《抵押破产法》和1783年的《一般抵押法》，构成了德国法系登记制度的先驱。法国1795年的《抵押法》确立的登记制度，则于1799年扩充到所有权，于1855年又扩充到一切不动产物权。”^[4]因此法国不动产抵押登记制度，通常被认为是近代不动产登记制度的渊源。

通过对登记制度发展历史的简要梳理表明，近代不动产登记制度之所以率先确立于不动产抵押领域，主要是为了消解不动产抵押不转移占有而引发的财产关系安全风险。随着不动产登记制度向其他不动产物权的扩张，这逐渐成为不动产登记制度在物权法体系中的基本功能定位。

2.当前德、法两种模式下不动产登记的功能定位(www.xing528.com)

目前大陆法系中代表性的不动产登记制度有三种，一种是以法国、日本为代表的债权意思登记模式，一种是以德国为代表的物权形式登记模式，还有一种是以瑞士为代表的债权形式登记模式。由于物权形式模式和债权形式模式主要区别在于是否承认独立的物权行为，而对作为物权变动必要要件的登记并无太大分歧，因此在探讨登记的功能定位时，暂将债权形式模式归入物权形式模式中作为同一种登记制度进行考察。

在大陆法系中，物权作为一种绝对权，对世性是其首要特征。物权的对世性意味着对于物权人之外的任何人，非有法定依据不得干涉物权存在状态及物权的行使过程。虽然物权的对世性赋予物权充分的安全保障，但若物权隐而不彰不仅会极大增加侵权发生的概率，而且会严重干扰财产流通安全。因此如何彰显物权存在状态，便成为大陆法系构建物权制度时不得不认真思考的问题。

针对这一问题，大陆法系国家首先确立了物权法定原则。这一原则通常要求物权的种类及权能内容必须由法律明确规定，限制个人意思自治的介入空间。因物权法定原则的确立，物权的种类及权能内容被一般性地固定下来，基于物权法规范的普遍适用及权威，社会不特定主体在任何时候皆可把握物权的可能状态，因此物权法定原则从物权法规范层面彰显了物权可能的存在状态。但是物权法定原则在彰显物权的存在状态时，尚存在力不能及的方面，即它无法彰显具体物权法律关系中的具体物权存在状态。为了弥补这一缺陷，大陆法系国家又构建起了物权公示制度。公示即将具体物权的存在状态予以宣示，具体包括动产的占有和不动产的登记两种方式。借助于公示，被彰显于物权规范层面的物权，其在具体物权法律关系中的存在状态亦被彰显。

据上分析可知，近代登记制度之所以率先在不动产抵押领域确立，其原初意旨即是为了控制不动产抵押引发的财产关系安全风险。在之后的发展进程中，大陆法系登记制度逐渐演化为以法国为代表的债权意思模式和以德国为代表的物权形式模式。两种模式下的物权变动过程虽存在巨大差异，但因共同承认物权的对世性，因此对不动产财产关系的安全保障却是两种模式下不动产登记制度共同的功能定位。概言之，登记制度在大陆法系中从始至终均以保障财产关系安全为主要功能定位。此处财产法律关系安全既包括财产归属关系安全，也包括财产流通关系安全。