土地增值税核定和征收的完整指南

（1）在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

（2）在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。(www.xing528.com)

5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（3）符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出《核定征收的税务事项告知书》后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

（4）对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

在上述核定征收的条件中，第（1）项属于违规，其余各项均属于违法，也就是说，纳税人不违规、不违法就不得搞核定征收。但是，自土地增值税开征以来，有些单位和个人就是热衷于搞核定征收。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》指出：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。