土地增值税法的基本内容

(一)纳税人

土地增值税的纳税人，为在中国境内以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里的地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施;附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品;收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织;个人包括个体经营者和其他个人。

(二)计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是指纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额之后的余额。纳税人取得的收入包括转让房地产而取得的货币形态、实物形态及其他形态的全部价款及有关的经济收益。按规定可以扣除的项目包括:

1.取得土地使用权所支付的金额。该金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2.房地产开发的成本、费用。房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

3.经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。

4.与转让房地产有关的税金。它包括纳税人在转让房地产时缴纳的增值税、城市维护建设税和印花税。转让时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目。

(三)税率

土地增值税实行四级超率累进税率:

1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2.增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分，税率为40%。

3.增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分，税率为50%。

4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

(四)计税原理

土地增值税应纳税额的计算，可以采用下列两种方法:

1.先计算出增值额所属规定级别税率的不同部分，对不同部分适用相应税率，依次计算各部分增值额的应纳税额，各部分应纳税额之和为纳税人的全部应纳税额。其计算公式为:

应纳税额=∑(每级距的增值额×税率)

2.先计算出增值额与扣除项目金额之间的比率，以确定适用的税率;然后用增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。其计算公式为:

应纳税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数(www.xing528.com)

速算扣除系数分别为0、5%、15%和35%。

由于采用上述第一种方法计算比较繁琐，一般采用第二种方法计算土地增值税税额，具体公式为:

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的:

应纳税额=增值额×30%

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的:

应纳税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的:

应纳税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

(4)增值额超过扣除项目金额200%的:

应纳税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

这种先计算增值额，再计算增值率，进而确定适用税率，最后计算出应纳税额的计税机理，导致纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算并准确计征土地增值税，为此，土地增值税采用预征的方法，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

(五)免税、减税

土地增值税的免税情形范围包括:建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的;由于城市实施规划、国家建设需要依法被征收、收回的房地产;由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产等。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

(六)纳税申报期限和纳税地点

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房产评估报告和其他有关资料。之后，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

土地增值税由税务机关负责征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

如果纳税人没有按照规定缴纳土地增值税，土地管理部门和房产管理部门不得办理有关的权属变更登记手续。