微课堂：房产税
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向房产所有人征收的一种财产税。我国现行《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》），是1986 年9 月1 5日国务院第90 号令颁布的并于1986 年10 月1 日起实施的。
（一）纳税人
知识拓展：房产税的优惠政策
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
（二）征税对象和税率
房产税以房产为征税对象。
房产税征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区征收。
我国现行房产税采用比例税率。由于房产计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税税率也有两种：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2% ；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
【提示8-1】
财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税（2008） 24 号规定：
（1）对个人出租住房取得的所得减按10% 的税率征收个人所得税。
（2）对个人出租住房，不区分用途，按4% 的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
（3）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4% 的税率征收房产税。
（三）纳税义务发生时间
（1）购置新建商品房， 自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（2）购置存量房， 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（3）出租、出借房产， 自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房， 自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
【提示8-2】
国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］ 89号）规定：对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税，但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、计算应纳房产税额
房产税的计税依据是房产的计税价值或租金收入。按房产计税价值征税的，称为从价计征：按照房产的租金收入征税的，称为从租计征。
（一）从价计征(www.xing528.com)
从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据的。《条例》规定房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、 自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
确定房产原值时，房产原值应当包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，包括暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线、电梯、升降机、过道、晒台等。
纳税人对房屋进行改建、扩建的，应相应增加房产的原值。
自2010 年12 月31 日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5 的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
应纳税额计算公式为
【业务8-1】中鑫公司为一家经营五金用品的民营企业。该企业账面房产原值200万元，当地政府规定允许减除比例为20% ，适用税率为1.2%。计算该企业全年房产税应纳税额。
【解析】应纳税额=200× （1-20% ） ×1.2% =1.92（万元）
（二）从租计征
从租计征的房产税，是以房产租金收入为房产税的计税依据。租金就是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。应纳税额计算公式为
【业务8-2】某企业2017 年出租房屋的租金总收入为30 万元，适用税率为12% ，计算该企业全年房产税应纳税额。
【解析】应纳税额=30× 12% =3.6（万元）
三、房产税的纳税申报
房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、 自治区、直辖市人民政府规定。房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
纳税人在规定期限内填写“房产税纳税申报表”（表8-1），并报送主管地方税务机关。
表8-1 房产税纳税申报表
续表
本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。
四、房产税的会计处理
企业应设置“应交税费— —应交房产税”科目来核算应交的房产税。按规定计算应交的房产税时，借记“税金及附加”科目，贷记“应交税费— —应交房产税”科目，实际缴纳税款时，借记 “应交税费— —应交房产税”科目，贷记“银行存款”科目。
【业务8-3】承接 【业务8-1】，对中鑫公司房产税进行会计处理。
【解析】 （1）确认房产税。
（2）缴纳房产税。
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