小产权房买卖纠纷合同效力及法律适用研究

关于小产权房屋转让合同的效力，目前理论界和实践中大体有两种声音，第一种是支持论，认为国家并未规定合法建造的小产权房屋不可以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房转让合同有效。第二种是无效说，认为小产权不符合国家规定，转让合同无效。

(一)合同有效说的观点

合同有效说的理由主要有三个:其一，国务院有关文件及最高法院的司法解释复函精神。最高人民法院(1992)民他字第8号复函中明确规定:“农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。”这一规定肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件，同时也间接地肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的。其二，根据《土地管理法》第62、63条的规定，从立法本意来分析，其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让，但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下，该宅基地使用权的附随转让并不禁止。关于农民房屋可否转让的问题，从物权的角度来说也应该是被允许的。所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配，具有对抗第三人的效力。而所有权是完全物权，包含占有、适用、收益、处分四项权能，其中处分权是所有权的标志，也是核心权能。既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权，其中当然含转让权，若将该权利剥离，则很难谓之对房屋享有所有权了。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，该规定本身违背了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下，故应以物权法为准。其三，认定小产权房买卖合同有效符合合同法规定小产权房买卖是一种合同行为，对其效力的认定当然要基于《合同法》的有关规定，依据《合同法》的规定，一个合同的效力是以是否符合合同有效的要件为标准。只要合同双方当事人具有完全民事行为能力，合同的内容是双方当事人意思的真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同的形式也符合《合同法》的规定，该合同就应该是有效合同。在法律没有明确禁止小产权房买卖的情况下，只要小产权房买卖合同符合合同有效要件，就应当认定为有效。另外，国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。再者，土地管理法等一些法律也都仅规定了宅基地禁止买卖的条款，并未禁止农村房屋的买卖，虽然宅基地和其上房屋紧密相关，但毕竟是两个不同的概念，面对该类纠纷，在法律适用上还应区别对待。故此，在审判实践中，应结合个案实际来判定合同有效与否，不能一概而论，只要小产权房转让合同符合上述四项要求，就应当认定为合法有效，而非当然无效。

(二)合同无效说的观点

持合同无效说的理由有三，主要来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。其一，根据《土地管理法》第62条及其他相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。该法第63条明文规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自然也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也有待商榷，不能径直认定其为有效。其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示:城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其利益难以获得有效的法律保障，如果放任该类房屋自由转让，不仅会破坏原有的房地产市场的交易秩序，也将引发诸多的社会矛盾，不利于社会的稳定和经济的发展。(www.xing528.com)

综上所述，笔者认为:第一，我国农民取得住宅用地是通过向集体经济组织申请而无偿取得的，我国农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度，由于农民使用的住宅用地是无偿取得的，如果允许其进行流转的话，便导致流转标的不适格，造成集体资产的流失，违背了公平的原则;我国住宅用地是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施，故其有很强的身份性，即只有本集体经济组织的成员才享有无偿取得宅基地使用的权利。当住宅用地上的房屋流转时，受让人要无偿使用该住宅用地，必然要求其是本集体组织内部成员，否则必然违背农村住宅用地分配制度的本意。同时，由于房屋与土地的不可分离的属性，决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护，但基于对农村土地的特殊社会负担的考虑，现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。

第二，黄松有主编的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》一书认为，转让农村房屋和宅基地使用权的，应当认定无效。黄松有在2007年8月10日《人民法院报》第8版《法院不支持城镇居民农村购房》一文中再次指出:“民法通则第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，人民法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此有没有规定。国定政策有规定的，适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量。”“人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。”

第三，从司法实践上看，其他地区的人民法院都认为现行法律禁止城镇居民购买农村房屋，如2005年山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》和2004年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》均认为“农村私有房屋买卖合同应当认定无效”。

因此，根据“地随房走”的制度和我国现行民法通则第6条、《土地管理法》第8、63条及国务院的有关政策性文件规定，同时为保持法院审理案件的公平性、严肃性和统一性，我们法院应当赞同合同无效说的观点来适用法律，处理具体案件。