（一）契税的含义
契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
契税在我国历史悠久，最早起源于东晋的“估税”。北宋时期，契税逐渐完善，元、明、清都有契税的征收。1950年4月3日，由政府颁布《契税暂行条例》，在全国城市和已完成土地改革的乡村征收。1997年7月7日，国务院重新制定了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于1997年10月1日起实施。
契税属于一次性征收，对于公平税负、规范房地产市场，建立良好的市场秩序，增加财政收入等，都有十分重要的意义。
（二）契税基本要素
1.纳税人
契税的纳税人是在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍个人。
2.征税对象和征税范围
契税的征税对象为产权转移变动的房屋。契税的征税范围包括：
（1）国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
（2）土地使用权的转让。土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（3）房屋买卖。房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
（4）房屋赠与。房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
（5）房屋交换。房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。
（6）以特殊方式转移土地、房屋权属。随着经济形势的发展，下列以特殊方式转移土地、房屋权属的，也视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
3.税率
契税实行幅度比例税率。契税税率为3%～5%。契税的适用税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内按照本地区实际情况确定契税的实际适用税率，并报财政部和国家税务总局备案。
4.计税依据(www.xing528.com)
契税的计税依据是在土地、房屋权属发生转移，当事人签订契约时的房产价值。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而，计税依据也略有差别，具体如下：
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受方应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
（3）土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。即交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。
5.税收减免
契税的税收减免政策主要有：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
（3）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于规定的减税、免税的范围，应当补缴已经减征、免征的税款。
6.申报与缴纳
契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
契税原由财政部门负责征收。但实行分税制财政体制以后，由于契税属于地方税，部分地方已将契税交由地方税务局组织征收和管理。纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的完税材料，依法向土地管理部门和房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
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