案例70：小产权房查封拍卖全解析

【案情简介】

胡某刚犯故意杀人罪、绑架罪，张某敬犯绑架罪一案，一、二审法院的判决均生效，附带民事赔偿的判决在执行过程中，法院依法查封并拍卖被执行人张某敬所有的位于北京市某某某2号小产权房（以下简称涉案房产）一套。

张某琪向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋租金的冻结措施。张某琪称，法院查封的涉案房产并非张某敬的个人财产，而是张某敬和陈某香夫妇二人为其做嫁妆的陪嫁财产，因其系限制行为能力人即聋哑人，这套房产是给张某琪的生活保障。因该房为小产权房，且买房时张某琪未满18周岁，不能将该房落户于张某琪本人。综上，请法院解除对涉案房屋租金的冻结措施，将房租返还张某琪。

涉案房屋系北京市平谷区贾各庄村于1994年自行建设的小产权房。付某军于2014年2月10日出具《房屋买卖说明》，内容为：“我于1997年购买位于北京市某某某2号75平方米房一栋，1999年卖给张某敬，因该房属于小产权房，未办理产权过户。现本人声明此房与本人无关。”北京市平谷区贾各庄村村民委员会依据涉案房产的物业费、电视费、供暖费等交纳情况，向本院明确涉案房屋属于张某敬所有。

2011年11月1日，陈某香亲属赵某旭与梁某印签订《房屋租赁协议》将涉案房屋出租给梁某印使用。承租人梁某印向本院陈述，应陈某香要求，在涉案房屋租赁期间，其以北京我能建筑装饰工程有限公司法定代表人身份与张某琪另行签订了《房屋租赁协议》，协议内容除租金外大致相同。

【法院裁判】

法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋租金应属于不动产的收益权。本案中，执行实施部门依据涉案房产登记人付某军的书面证明和涉案房产管理人北京市平谷区贾各庄村村民委员会的书面意见，判断涉案房产属于被执行人张某敬所有，并依此对涉案房屋的租金采取的冻结措施符合法律规定。案外人张某琪所提交的证据不能证明其是涉案房屋的实际所有权人，故其要求解除对涉案房屋租金冻结措施的异议请求不予支持。(www.xing528.com)

【简要评析】

本案是法院生效判决后，将被执行人的小产权房进行查封并拍卖时，案外人即被执行人的女儿提出异议，经过法院的审理查明，该小产权房系被执行人购买，村委会也出具的相应的证明，因此，裁定驳回异议人的异议请求。

该案发生在2014年，系由北京市高级人民法院发回重审后重新作出的裁决，因此具有指导性的意义。从该份裁决看，小产权房是可以进行查封并拍卖的。

【笔者建议】

小产权房的执行，一直是一个难题，在发现被执行人有小产权房时，应尽快申请法院进行查封，只有查封了才有可能获得执行的可能。

另外，小产权房查封后，很难交付拍卖，多数的执行法官以无法评估为由，不将小产权房上拍。这也导致了即使查封了小产权房，也得不到拍卖结果的状况。因此建议当事人以以房抵债的方式实现债权。