财产转让所得的纳税筹划方法

（一）财产转让所得的计税方法

1.应纳税所得额的确定

财产转让所得，以一次转让财产的收入额，减除财产原值和合理税费后的余额为应纳税所得额。其计算公式为

应纳税所得额=每次转让财产收入额-财产原值-合理税费

2.应纳税额的计算

财产转让所得依20%的税率按次计算应纳税额。其计算公式为

应纳税额=应纳税所得额×20%

（二）财产转让所得的纳税筹划思路

目前，一些省级地方税务局对住房转让所得按征收率1%计征个人所得税。假设房屋销售价为M，可减除财产原值、合理费用、税金等为N，则住房转让所得按税率纳税为（M-N）×20%，按征收率纳税为M×1%。当（M-N）×20%>M×1%时，（MN）/M>5%。(www.xing528.com)

也就是说，当（M—N）/M>5%时，按征收率纳税较为合算。一方面，随着近年来房价上涨，二手房的增值远大于5%。根据国税发〔2006〕108号文件的规定，可以减除的合理费用中，装修费用有最高扣除限额，已购公有住房、经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房为房屋原值的10%。如果房产购进时，合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。另一方面，贷款利息、手续费、公证费等其他费用和税金也未必都保留了凭据，所以通常扣除额会很少，因此按核定征收率缴税会相对合算。

【案例6-17】　假设某人出售一套房产，成交价为100万元，6年前购进价为50万元。装修费3万元，贷款利息、手续费、公证费、税金等其他可减除项目，能找到凭据的只有1万元。共计减除4万元。该纳税人按哪种计税方式纳税能节税？

筹划分析

方案一：如果按转让财产所得税率20%计算，则

应纳个人所得税额=（100-50-4）万元×20%=9.2万元

方案二：如果按1%纳税，则

应纳个人所得税额=100万元×1%=1万元

显然，方案二更节税。