抵押权与租赁权如何并存？实现抵押权对租赁权的影响是什么？

【案情简介】

2008年3月，张某将自己的一座门面房出租给李某，租期3年。半年后，张某因向夏某借款10万元，以该门面房作抵押，并办理了抵押登记。1年后张某无力偿还，夏某向法院提起诉讼，要求行使对张某门面房的抵押权，后房屋经拍卖由胡某购得。胡某取得门面房所有权之后，即要求李某搬出租住房屋，李某不同意，理由是租赁期是3年，现在租赁合同尚未到期。双方为此发生争议。

【法律分析】

本案涉及抵押权与租赁权的关系问题。《物权法》第190条对抵押权与租赁权的关系做出了明确规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据该条规定可知，对于租赁权与抵押权的关系区分了两种情况：①标的物先租赁后抵押的情形。抵押权设立时抵押财产已经出租的，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权，也即“抵押不破租赁”原则。②标的物先抵押后租赁的情形。在此情况下，又区分登记抵押权与未登记抵押权两种情形，适用不同的处理规则。第一，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋。这样规定的理由主要是，抵押财产办理了登记的，承租人可以从抵押财产登记中查询租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有物上负担，就应当承担因实现抵押权而带来的风险。否则，财产抵押后出租仍适用“买卖不破租赁”的规则，抵押权的效力就会打折扣，就会变得不确定，也会因此失去设立的意义。第二，如果将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。(www.xing528.com)

本案中李某的租赁权成立在先，因此“原租赁关系不受该抵押权的影响”。也就是在租赁合同存续期间，租赁权优先于抵押权。李某仍然可以继续租用该门面房。

【法律小贴士】

关于抵押权与租赁权的关系，首先应当区分抵押权和租赁权设定的先后顺序。如果抵押权在先，则租赁权不得对抗已登记的抵押权。如果租赁权在先，则实现抵押权时，租赁合同对抵押物的新所有人仍然有效。