建设用地使用权的特征-物权法

与传统地上权相比，我国的建设用地使用权具有如下不同特征：

（1）从客体看，建设用地使用权是在国有土地上设立的一种用益物权。传统意义上的地上权是建立在土地私有制基础上的，是对他人私有土地的利用。而我国实行土地公有制，城市的土地属于国家所有，农村的土地属于农村集体组织所有。虽然我国法律允许非所有人为建造建筑物或工作物利用国有或集体所有的土地，但我国《物权法》显然主张将对国有土地的利用与对集体土地的利用当作两种不同的权利看待。同样是在他人土地上建造建筑物，在国有土地上享有的该权利，称为“建设用地使用权”；在农村集体土地上享有该权利的，称为“宅基地使用权”。虽然我国《物权法》在“建设用地使用权”一章中，也提到了以集体土地为建设用地的问题，^[8]但依该法第135条的规定，建设用地使用权的客体并不包括集体土地。^[9]这与传统地上权只要求在他人土地上设立，而无所谓国有土地与集体土地之分是不同的。

（2）从目的看，传统地上权以建造建筑物、工作物或种植竹木为目的而利用他人土地。所谓建筑物是指定着于土地上或地面具有顶盖、墙垣，足以供人居住的构造物。所谓工作物，是指除建筑物以外，在土地上空、地表与地下所建造的一切设施。例如桥梁、隧道等交通设施；沟渠、堤防、水井等防水和取水设施；铁塔、纪念碑等观光设施等，均属工作物。所谓种植竹木，是指种植除粮食以外的树木、竹林、花木等经济作物。^[10]若用现在经济的观点看，传统地上权设立的目的既包括了农业目的，也包括了非农业目的。而我国《物权法》规定的建设用地使用权，是非所有人在国家所有的土地上建造建筑物、工作物的权利，不包括种植竹木，显然，其目的只能是非农业目的。在他人土地上种植竹木的权利，在我国《物权法》中，被归入了土地承包经营权中。(www.xing528.com)

（3）从存续期间看，传统地上权有期无期，完全取决于当事人的约定。^[11]而我国《物权法》规定的建设用地使用权，则为有期物权，其期间长短由法律根据土地的不同用途确定。虽然法律也允许当事人就土地使用期间的长短作出约定，但不能超出法定的最长期间。

（4）从取得条件看，传统地上权的取得，有偿无偿完全取决于当事人的约定。而从我国《物权法》的规定看，虽然也存在有偿和无偿取得建设用地使用权两种情况，但有偿或无偿取得，并不取决于当事人的约定，而是取决于法律的规定。符合法律规定的无偿划拨条件的，可以无偿取得建设用地使用权，否则，取得建设用地使用权应当支付土地使用费。在这一问题上，土地管理部门与土地使用权人没有协商的余地。导致这种差异的主要原因，就是我国实行的是土地公有制度。