所谓财团抵押是指将企业的各类财产视为一个整体，组成一个财团，通过必要的登记公示，在其上只设立一个抵押权，以便为企业的融资提供的一种担保方式。财团抵押制度为德国法所首创，后为多数大陆法国家所采纳。[137]作为一种特殊抵押，与普通抵押相比，财团抵押具有以下几方面的特征。
（1）财团抵押性质上是商事担保，唯企业方能采用。财团抵押的适用范围有限，一般只有具有法人资格的公司型企业才能采用这种担保形式。如德国最初就是在铁路财团抵押中创立这一制度的。日本的财团抵押大体分为两类：一类是交通事业财团抵押，诸如铁道财团、轨道财团、运河财团、机动车交通事业财团抵押等；另一类是非交通事业财团抵押，诸如工厂财团、矿业财团、渔业财团抵押等。非法人企业和公民均不得采用此种抵押方式。因此，在立法上，有关国家均将财团抵押归入特殊抵押范畴，通过民事特别法来解决。如日本自1906年颁布第一部财团抵押法《工厂抵押法》以来，先后出台的财团抵押法规就达九部之多。
（2）财团抵押的客体是企业各类财产的集合。财团抵押的标的是企业的整体财产，即财团。以企业的单项财产或部分财产抵押的，不构成财团抵押，而属于普通抵押问题。若在企业财产上分别设定抵押权，以数个抵押权共同为同一债权提供担保的，尽管抵押的标的可能囊括企业的全部财产，也不构成财团抵押，而属于共同抵押问题。财团抵押的标的事实上是指为企业经济需要而结合为一体且具有特定性的物和权利。在德国、日本的财团抵押制度中，虽然构成财团的财产既包括土地、建物等不动产，也包括机械设备、运输工具等动产，还包括在企业不动产上产生的各种财产权利（如租赁权、地上权地役权等）以及工业产权等，但在德国法上，与企业经营无关的财产，是被排除在企业财团之外的。而在日本法上，尽管构成企业财团的财产包括不动产、动产和权利，但也是作为一个不动产看待的。[138]因此，财团抵押的标的既不是企业的全部财产，也不是企业财产的简单相加，而是企业经营所涉及的可以特定化的物和权利的集合。性质上作为一个不动产看待。(www.xing528.com)
（3）财团抵押的公示方法是登记。就财团抵押的公示原则而言，在日本法上，由于整个财团被视为一个不动产，因而无论组成财团的财产性质如何，均适用民法关于不动产抵押的规定，无需转移占有或交付有关的权利证书，只需将组成财团的物件制成目录，并在财团登记簿上作所有权保存的一次登记即可，目录清单交登记机关保存。财团抵押登记是财团抵押设定的成立要件，非经登记，财团抵押不成立。同时，抵押期间，财团的部分财产发生变更时，仍应进行变更登记，否则不发生变更的效力。而在荷兰，财团抵押的设定还必须办理公证文书。[139]这在其他承认财团抵押制度的国家是不多见的。
（4）财团抵押的目的是担保融资。财团抵押将企业财产视为一个整体，更能发挥物的担保价值，增强企业的担保能力，有利于企业融通资金。因为企业的各项财产是企业经营的有机组成部分，只有相互结合、相互配合，才能发挥其最大效用。如果按照传统方式设定担保，则不仅各个担保物的价值远不及整个担保的价值，而且企业的动产需转移占有，就必然会对企业的生产经营带来不利的影响。同时，企业的财产具有配套使用的特征，若按照共同抵押的方式设定担保，则各个抵押权的效力原则上只能及于各自的抵押物之上，一旦债权人只凭个别抵押权的实现就足以满足清偿债权的需要时，则其他抵押物将有可能因失去配套设施而使其使用价值大打折扣。
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