房产众筹商业模式及风险控制

任何形式的房产众筹都离不开三大基础角色：开发商（执行者）、购房人（众筹支持人）、众筹平台（众筹发起者）。它们各自的诉求分别是：（1）开发商：开辟低成本融资渠道、锁定购房意向用户、降低销售费用、提升去化速度，加快资金周转。（2）购房人：优惠价购房或者取得投资收益、锁定或定制房型、择邻而居睦邻而处。（3）众筹平台：积累用户与数据、形成品牌、提升估值、收取管理费、探索其他变现模式（如家装、租房等）。

根据发起者的背景及诉求，可以将房产众筹的商业模式分为以下几类：

图4-1　房地产众筹商业模式分类图

模式一：“定向类”众筹

“定向类”众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。

【案例】石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美集团在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/m2的销售价格（当时周边房价为3200元/m2），投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美集团将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。

“定向类”众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需要在拿地前支付全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。

模式二：“融资型开发类”众筹

通常在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。

“融资开发类”众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。此种模式适用于区域房价上涨，预期与资本成本不匹配的情形，已有代表是平安好房众筹建房模式。

【案例】2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02—05地块。项目以“1平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹。

其运作流程是：碧桂园开发商获取土地后，与平台平安好房合作，平台收取一定比例的平台管理费用等，项目上线后，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹。通过金融产品的设计，避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险。

融资完成后，投资者将以微开发商的身份，参与到项目的设计、社区配套等过程，一定程度上实现产品“定制化”。

在最终收益方面，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。

模式三：“营销型开发类”众筹

“营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高。对融资环节的支持作用不明显。

但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义。典型的有搜房的天下贷、京东的凑份子钱。

运作模式为与电商合作，通过贷款便利、折扣优惠、抽奖竞拍等营销手段及实实在在的优惠力度实现房产的快速去库存化。

从盈利方式上来看，对开发商来说，既增加了卖房的途径又起到推广的作用，而购房则可以优惠购房，对投资者而言，投资风险低且可以获得溢价分成。

【案例】2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元。

其运作流程如下：

条件：

众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的2.88份众筹份额于2小时内认购完毕。

收益：

（1）最终认购的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益；

（2）项目的优先选房权和优惠购房权（给予购房补贴，三档的补贴金额分别为493元/m2、1245元/m2和2453元/m2）。

退出：

（1）项目不设封锁期，在认筹期结束后（即建设期至选房期），投资者均可随时退出；

（2）选择退出的投资者，可获得按活期存款利率计算的投资收益。

【案例】远洋地产+京东金融

2014年11月，京东金融与远洋地产的“跨界合作”则具有浓厚的博彩属性。远洋地产携手京东金融打造房产众筹“5000元筹折扣房”，涉及远洋地产12个城市的25个项目，总计涉及近万套房源，2047人次成功众筹到优惠资格，众筹金额超过1000万元。

其具体流程是：参加者支付11元，摇出中奖者拿钱去买房，未中奖者获得“买200返20券”。用户支付5000元，获得专属折扣的购房资格，最高获得10个点的买房折扣优惠；活动结束后30日内，返还用户支付的5000元。

远洋地产的房产1.1折众筹项目启动，24小时18万人参与，总金额超过1200万元，刷新了京东金融旗下的众筹历史数据。

此种模式的优点：满足了消费者对个性化的需求，解决了房企资金和客户两大问题，同时减少了中间成本，如果运作模式成熟，可以让购房者得到更多的实惠。

但我们不能忽视此种模式存在的缺点，第一，众筹建房组织者拿地存在较大不确定性；第二，此种模式对组织者的专业能力、成本把控能力、资金实力投入程度都有较高要求，风险和难度较大。

【案例】苏州万科城试水首单房产“众筹”，溢价五成竞拍成功。此案例定位为借众筹吸引客户，同时分析客户的购买能力，进而有针对性地进行营销。项目标的是一套三室住房，100m2，市场价约为90万元，有销售证。投资起点设置为1000元。在前期运营中，只要投资1000元以上，就可以成为投资者，筹到54万元总额截止，相当于总价的6折。等到后续运营，在搜房网上对这套房屋进行拍卖，起拍价为54万元，拍卖时间为2小时；所有认筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者买下这套房屋，成交金额超出54万元的部分，将作为投资收益，分给未能拍得房屋的其他人。

其众筹过程如下图所示：万科与搜房合作推出房产众筹；上线后540个客户每位筹资1000元，共计54万元；然后针对参与众筹客户进行竞拍，最终经过2个小时500人次叫价以81万元成交。

图4-2　众筹过程(www.xing528.com)

该项目的增信措施是通过外部担保公司提供担保，保障本金安全和最低10%的投资回报。如果在投标期内未筹满指定金额，投资款原额退还。

通过对万科苏州公司房产众筹项目进行上述分析，我们可以得出一些项目启示：众筹项目一是需要有法律的保障，在合法合规中运作，二是运营的体系体现了项目公司的整体实力和项目的执行能力，所以，作为房产众筹的项目方应提高自身团队的能力和素质。此外，产品设计网络平台等各方面的能力可作为推广营销的绝佳手段。

模式四：“彩票型”众筹

“彩票型”众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。

【案例】苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100m2、市值约90万元的三室住房作为标的，众筹金额为54万元。

以市场价100万元的房产为例，众筹50万元，竞拍价70万元，溢价20万元即为投资收益（含担保费、服务费，其中担保费为投资金额的3%，服务费为投资收益的10%）。主要流程包括：

第一，众筹：购房名登陆众筹平台，认购一定份额即成为众筹投资人。

第二，竞拍：所有投资人参与竞拍，出价最高者获得购房资格。

第三，获得收益：竞得者向开发商支付众筹金额对应的房款买房，向平台支付竞拍产生的溢价作为投资人的投资收益，平台在扣除相关费用后返到投资人账户。

模式五：“购买型+理财型”众筹

开发商通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及“基本理财收益+高额浮动收益”吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。

“购买型+理财型”众筹参与门槛较高、基本在10万元以上，开发商一般会承诺参与者“基本收益率（3%至5%）+购房优惠价格”的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。典型代表如平安好房的海外众筹、团贷网的房宝宝。

其核心运作模式是股权众筹的一种衍生模式，即通过股权众筹成立一家合伙制企业（物业持有公司），并通过它持有房地产。

盈利方式：收益分两成，一是租金收益，二是出售房子时房子升值带来的涨幅。

【案例】2014年11月，平安好房、平安不动产联合万科推出“平安&北部万科城”216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。

本案例众筹过程具体如下：

第一，条件：以216套房源作为标的，每套房产认购众筹金额为5万元至13.5万元。

第二，收益：投资者收益由两部分构成：一是优先选房权和低于周边市场价近13%的优惠购房权；二是按认筹金额计算的3%的年化收益。

第三，退出：在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业。如果选择置业，将获得前述两部分收益；如果放弃置业，则将获得认筹金额对应的现金收益。

【案例】平安好房的海外众筹

2014年以来，国内的楼市疲态初现，海外炒房开始兴起，平安好房的海外众筹项目正好满足了这一需求。

海外众筹运营及收益方式：平安好房网用户最低众筹额为100美元，每名用户最多可认购10份，即1000美元；一旦众筹项目成立并运营，参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益；在项目持有2年至3年后，通过出售房产获取增值收益。

图4-3　海外众筹方式

【案例】房宝宝

团贷网旗下的房宝宝与东莞中信御园项目发起第一期别墅众筹，众筹1491万元的需求，短短2小时便被443位人士完成。之后，该套众筹别墅以1600万元价格售出，实现年化收益40%。团贷网房产众筹的最低投资额只有1000元，最长持有期为3年。即3年内寻找到买家后，就发起投票按照众筹人的决议出售或者继续保留；而3年后团贷网必须按照市场价格发起投票出售或者继续保留。如果3年后，还没有卖出去，或者房价跌了，参与众筹者可以投票表决，是继续持有，还是亏本卖出，超过50%的人同意卖就可以卖掉。

本案例的投资流程如下：认购者可以通过团贷网平台进行众筹份额购入，在财付通设立的托管账户进行监管操作，房产购入和卖出资金是在双方指定银行设立的资金定向监管账户内委托保管。资金会通过财付通托管账户直接汇入房产出售方（开发商或者二手房产卖家）指定银行账户。

本案例的收益来源为：项目价格为市价的80%左右，投资者众筹集资买房，团贷网为房产寻找买家，并将卖价报告给投资者，投资者同意出售的比例达到51%以上（含51%），房产就会成交，房产溢价会返给投资者。

该项目有显著的优势，一是项目均为成熟商圈旺地中的稀缺高端房产，抗跌性强，二是产品只提供远低于市场价格的稀缺房源供用户选择。

模式六：“REITs型”众筹（房地产信托投资基金）

对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。

在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。此种类型众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。

【案例】

2014年12月16日，中信地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以“度假地产合伙人”的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹，筹资目标388万元。

根据要求，投资者支付5万元至20万元，并将获得以下4项收益：

（1）以原房价的8.8折购入相应比例的房产产权；

（2）2年内每年年化7%的房产租金收益；

（3）旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益；

（4）投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。

项目设置了2年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题；且封锁期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。