这个客户是我在人民大学参加培训认识的，许先生，目前是一家国内知名的大型地产开发商的董事长，深谙人情世故，精通企业管理，尤其擅长资本运作，具有很强的人格魅力，作风稳健大气，低调谦卑，善于处理复杂的人际关系，待人很随和。下面呈现的就是2010年6月我们之间的一次关键性沟通过程：
我：许总，下午好，很高兴咱们又见面了。
许：欢迎欢迎。
我：许总，您的办公室里放着这么多种报纸，您都会仔细看吗？
许：咳，能看一部分，主要是没有时间啊！
我：哈哈，您完全可以指派专人给您做简报，这样您既节省了时间，还能做到基本不会遗漏主要新闻。
许：哈哈，说实话，您也知道，我这人不爱高调，我是做人力资源管理工作的，总得有人力资源成本意识吧！
我：那也是，估计有时简报员不一定能捕捉到您真正想要的内容，或者是抓不住重点，反而堵塞了您的信息渠道。高管的信息权绝对不能丢，否则就成聋子了。
许：您说得太对了，主要是担心他们的简报抓不住重点啊，除非是重大的新闻或者重要的理论观点，我看报纸一般只看标题。
我：那您有没有遗漏重要新闻的时候呢？呵呵……
许：说真的，看电视，除非周末有可能，有时周末都在出差的路上，前天几个老总跟我聊起富士康的跳楼事件，我当时看报纸还以为是以前老新闻的重新解读呢，谁知又有第13个人跳楼了，真是让人惋惜，为什么咱们企业很少出现这种情况呢？我这几天也在思索这个事情呢！所以说，我以后看报纸还得稍微看细点。
我：富士康科技集团从1974年创立至今，在总裁郭台铭先生的领导下，虽然是全球计算机、通信、消费性电子代工领域规模最大、成长最快、评价最高的国际集团，但该集团一直实行严格的军事化管理，这可能是一个重要的原因。
许：是的，富士康大陆员工近80万人，军人出身的郭台铭，对富士康一直实行严格的军事化管理。在这个工厂里，有严格的等级制度，下级必须服从上级。有极度强调执行力的“目标管理”，对员工有严格的奖惩机制。同时，这种高强度的压力自上而下地传导。
我：在过去二十多年里，这样的管理方式一直行之有效，为富士康创造了高效益的生产神话，也从未见有频繁的员工自杀事件，但到了近年，这种情况却频频发生。在这个以线长为基层考核单位的体系构建下，富士康运转之精密如一架“机器”。而从其现有运行机制来看，底层生产一线员工的涨薪需求与这个体系运转并不“和谐”。
许：员工进入富士康之后，正常情况下，都要进行岗前培训。岗前培训包括人资政策、社会与环境责任知识、共通性管理理念等，应该解决了很多的心理问题。
我：在富士康，一般实行员工12小时“两班倒”、机器不停。12个小时中，理论上有8小时的正常工作、2小时加班时间、各1小时的午饭和晚饭时间。概略算下来，基本上每2个小时休息10分钟，以保证员工的精力，降低废品率。
许：但实际上，这只是个理想状态。由于机器不停，一般都是每个小组中3个人生产，1个人吃饭，其他3名普工帮助照看生产线。因此，普工们的吃饭时间往往不足1小时。至于间隔休息的10分钟，因为不允许工作中交谈，普工们除了喝水、上厕所外，就只能在一个小凳子上闭眼眯上几分钟。
我：由于富士康一般实行“13休1”即上班2周放假一天的工作制度，普工们生活枯燥、劳累抱怨也就不足为奇。这就是富士康，一个创造了全球电子产品生产总值第一的“代工王国”，一条运转精密如同机器的“流水线”，不允许任何环节出差错。
许：另外，随着“80后”、“90后”员工逐步成为富士康生产线员工的主体，熬了十多年升为课长的富士康中低层管理者，多为“70后”甚至“60后”。
我：郭台铭虽为富士康设计了种种完美制度，甚至会教管理层怎样提升员工满意度、怎样与员工交流等众多细节，但富士康的“管理鸿沟”还是因为两者的年龄、阅历、秉性、生活方式等差异而呈扩大之势。人力资源工作也得体现资本的意志，员工也得贯彻人力资源的意志，包括人力资源工作者在内的员工都不容易。就像咱们企业的管理层也要按照股东的意志来运营每个地产项目一样。
许：没错，房地产行业的特殊性也就决定了我们每一步决策都需要谨慎、谨慎再谨慎啊。
我：房地产业是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。而且具有资产负债率比较高，投融资金额均较大、生产周期长等特点。
许：虽然地产收益较大，但面对的风险也较一般企业大，特别是在快速扩张过程中其面临更大的风险。
我：作为从事房地产开发和经营的房地产企业，在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性，这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。
许：没错，房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，要一段相当长的时期才能全部完成。
我：也就是说周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。首先，房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，产品的成本和售价的不确定性就越大。
许：随着政府土地政策的变化，土地拍卖价格变动越大，房地产企业成本和售价变动越大。同时随着利率水平的变动，房地产企业的成本和售价也发生相应变动。
我：随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们可支配收入增加，对房产的品质要求也越来越高，房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险。由于房地产产品周期的长久性，其适应性能和替代性也差，一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。
许：加之土地与房屋同属于不动产范畴，房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性，造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。
我：没错，房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置，而地理位置则取决于城市、区域、地段未来发展的趋势，未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。
许：是的，房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定的因素在起作用，房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。
我：而房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。
许：与普通企业相比，房地产企业的存货价值巨大，按新会计准则公允价值计算，随着土地成本的变化，建筑成本、房屋售价的变化，存货成本随之变动。
我：这说明房地产企业的资产受市场影响较大，资产价值具有相当程度的不稳定性。加之房地产投资是资金密集型的，每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。(www.xing528.com)
许：对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。
我：房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。因为投资额越大，投资周期越长，资金周转也越慢，资金流动性也越差，同时变现能力也就越差，房地产企业面临财务风险也就越大。
许：您谈的非常专业，房地产企业融资方式越复杂，资金成本控制越困难，房地产企业的风险也就越大。
我：因为高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式，通过对项目立项之后再进行融资，而融资的方式多种多样，但是负债占有相当大的比例，主要是银行贷款和房屋预售款。
许：目前我国房地产企业的资产负债率非常高，通常超过70%，也就是说，一个房地产项目在最初的开发中，自有资金不到30%。所以，房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。
我：而在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。
许：没错，总公司和项目公司也存在委托—代理关系，项目公司是代理人，在空间上具有相对的独立性，总公司和项目分公司之间存在比较严重的信息不对称，总公司在获取信息上具有不准确性和滞后性，这削弱了总公司对项目公司的控制。
我：在经营上，项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则，在财务上，总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。
许：同时，公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险，以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。
我：还要对每个项目的资金筹集活动进行管理，优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。除了筹资风险之外，地产企业的投资风险往往更大啊！
许：是的，房地产投资项目的金额大，资金占用时间长，企业的投资决策都会面临一定的风险。
我：为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序认真进行投资项目的可行性分析，因为影响企业投资项目收入的不确定因素较多，如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、意外事故等。
许：而且收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性，收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。
我：比如对各项费用估计不足，如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加，市场利率的波动，建设期的延长。此外，投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度。
许：项目的经营管理水平，技术进步与经济发展的状况，国家的投资及产业政策，投资决策部门的预测能力，通货膨胀和汇率等因素都影响企业经营，应针对可能出现的风险制定风险控制预案。
我：而控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动，就短期而言，公司能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于有没有足够的现金用于各种支付。
许：因此，通过现金流量分析，可以观察到企业的经营、投资和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面地反映出来。
我：如通过现金流量分析，企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强，营业现金流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力，扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。
许：企业日常资金运营风险的大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定则是控制风险的关键。
我：如果企业没有经营性现金流，就没有长期稳定的现金流供应，所以说经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键。
许：房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，造成大量的经营现金流流出，房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。
我：因此，加强对存货和预收账款管理非常必要。但是往往实际操作的成效比预想的要难得多。因为地产行业总会面临着咱们刚才所谈到的资金回收周期长的风险、流动性差的风险、融资风险、投资风险、政策风险、组织结构风险、资产结构风险以及由此带来的现金流断裂的巨大风险，这八大风险就是咱们地产开发企业头上的八把利剑，随时都有可能伤及我们的经营管理者和投资人。
许：您说的没错，这八把利剑哪一把剑落下，都有可能导致地产投资人走向末路。所以说，我们这些地产开发商，也经常失眠乃至于有人在投资巨亏以后跑路或者跳楼啊！
我：董事长，既然咱们企业也面临着这八重风险，那您给自己和自己的企业采取了什么风险对冲措施了吗？
许：那就要选择安全稳健有保障的投资渠道来实现对冲，但市场上又有什么渠道能够保障稳赚不赔呢？几乎没有啊！
我：这倒未必，比如寿险投资就是最安全、最稳健的投资渠道，因为寿险公司可以通过个人和其他单位无法拥有的很多投资渠道，最大程度地获得安全稳健的投资回报。
许：这话怎么讲？
我：是这样的，寿险公司能够准许投资国家重点核心工程，比如三峡水电、京珠高速、京九铁路、南水北调、西气东输、渤海产业基金等工程，它们也有能力与银行达成大额协议存款，由于金额较大，储蓄期长，所以利率就会远远高于个人或者一般企业的利率，而且保险公司可以进入其他任何个人或者法人没有资格进入的证券一二级市场和原始股、金融债、3A级企业债等。而且现在很多寿险公司都有自己的资产管理公司，能够借用国内众多专家之手去运作股市投资、基金投资。
许：您的意思是这些其他法人无法进入的独特投资渠道，最大限度地保证了安全稳健的投资回报？
我：是的，这正是我力荐您投资寿险来对冲企业八大经营风险的最好方式。
许：看来，这确实是一个不错的风险对冲机制啊。
【经过对许先生所在企业的财务报表分析以及客户的财务目标和家庭状况分析，徐先生给自己和家人都投保了巨额寿险，5年缴期，每年缴纳保费3000多万元】
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