共享民宿：法律关系与市场优势

（一）民宿的界定

民宿一般指民居向旅客提供的住宿，不同于正规经营的酒店和旅馆，在国外的常见术语包括“Bed and Breakfast”“Home Stay”“Family Hotel”等，在我国主要是指以农家乐、客栈和家庭旅馆为主的民宿形态。关于“民宿”的定义，原国家旅游局2017年8月15日发布的《旅游民宿基本要求与评价》［以下简称《要求与评价》（LB／T065-2017）］规定：“利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。住：根据所处地域的不同可分为：城镇民宿和乡村民宿。”2019年《要求与评价》规定：“利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800平方米，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。住：根据所处地域的不同可分为城镇民宿和乡村民宿。”2019年版的《要求与评价》关于“民宿”的定义较2017年版更明确具体，增加了“客房不超过4层、建筑面积不超过800平方米”的规定，新标准将旅游民宿等级由金宿、银宿两个等级修改为三星级、四星级、五星级三个等级（由低到高）并明确了划分条件。《要求与评价》规定了旅游民宿的定义、评价原则、基本要求、管理规范和等级划分条件。新标准更加体现发展新理念，体现文旅融合，同时加强了对卫生、安全、消防等方面的要求，健全了退出机制。

对“民宿”的界定与监管实际上很容易陷入两难的境地，究竟民宿的核心价值和定位是什么？是从品质上要求体验“民乡民俗”文化，还是从经营主体上要求主体是一般居民、村民而非“商人”？如果没有要求和规范，可能消费者的权益得不到维护。但根据《要求与评价》对民宿的标准化和规范化，可能会导致民宿丧失“人间烟火”的民乡民俗特色，而增添了商业气息，只是成了缩小版的“旅馆”“宾馆”“酒店”。2019年《要求与评价》规定民宿包括“庄园”和“山庄”，让“民宿”的定位变得更令人迷惑。一般“庄园”和“山庄”的奢华不亚于星级酒店，这似乎与“民宿”有些相去甚远，对“民宿”的界定已经超越一般人对“民宿”的认知。2019年《要求与评价》“客房不超过4层、建筑面积不超过800平方米”的规定某种程度上对“民宿”的界定有了更明确的标准。因为“民宿”的界定不仅仅是语词的问题，更重要的是其关乎“民宿”的法律身份，确切地说就是“民宿”与“酒店”“宾馆”“旅馆”之间有何不同，要不要同样依法纳税和接受工商、治安、卫生、消防等部门的监管。《要求与评价》作为行业规定，其软法效力比较有限，不能从根本上明确民宿的法律地位。

（二）共享民宿的界定

共享民宿是共享经济渗透到民宿短租领域，房东通过互联网平台将自有闲置房屋短期出租给游客并提供接待服务的新共享经济商业模式。《要求与评价》没有对共享民宿进行界定。国外将这种共享模式称为点对点住宿（Peerto-peer Accommodation）、点对点短租（Peer-to-peer Short-term Rental）或住宿共享服务（Accommodation-sharing Service）。国内文献通常使用“共享民宿”“共享住宿”“在线民宿短租”或“共享短租”等术语。国外最有名的共享民宿是Airbnb、Home Away，我国陆续出现的一些共享民宿平台有途家网、小猪短租网、蚂蚁短租网、木鸟短租网、游天下短租网等。共享民宿的法律关系中有三个主体，即出租者、消费者与平台经营者或共享平台。国家信息中心分享经济研究中心在经过业内权威专家、龙头平台企业、经营者等多方论证后，于2018年11月15日联合小猪短租、Airbnb、途家、美团榛果等企业参与制订了我国共享住宿领域首个标准性文件——《共享住宿服务规范》（以下简称《服务规范》）。《服务规范》首次对共享住宿、平台企业、房东、房客等行业术语进行了明确界定，把共享住宿界定为：“利用自有或租赁住宅，通过共享住宿平台为房客提供短期住宿服务，房源房间数不超过相关法律规定要求，并对平台企业、房东和房客三方主体进行了相应约束和规范；不仅适用于乡村自有民宿，还包括分散于城市社区中的民宿以及租赁的房屋。”《服务规范》以及国家信息中心分享经济研究中心所作的《中国共享住宿发展报告2018》中都没有用“共享民宿”而用的是“共享住宿”，并将其定义为：“以互联网平台为依托，整合共享海量、分散的住宿资源，满足多样化住宿需求的经济活动总和。”虽然“共享住宿”与“共享民宿”的内涵差不多，都是利用互联网平台对闲散住宿资源的精准配置，但“共享民宿”更能体现这类非正统性住宿新业态的本质特征，更强调其民间自住与顾客的“共享”，体现线下体验的社区性。而“共享住宿”的外延可能比“共享民宿”更广泛，指“闲散住宿资源”通过互联网实现住宿共享，不强调自有住房的“社区生活”的体验，因此包括借“民宿”之名专业化、商业化的“伪民宿”租赁房屋的共享。从目前现状来看，真正意义上的社区体验的“共享民宿”越来越少，而专业化标准化的“共享住宿”发展越来越兴旺。这也许正是国家信息中心分享经济研究中心弃用“共享民宿”而选择“共享住宿”的原因。“共享住宿”的定位比较模糊，具有明显的商业化倾向，实质上与传统的“旅馆”“宾馆”“酒店”一样，竞争住宿的客源，是借“共享”之名行租赁之实，但却企图以“共享”为由逃避监管。共享民宿通过共享平台利用自己拥有所有权或者使用权的住宅，结合当地的自然和文化资源为消费者提供新的体验，分别表达了“共享”和“民宿”的含义。^[1]为了遵循共享经济商业模式的本质特征，本书沿用“共享民宿”这一称谓，但在特定语境中也会用“共享住宿”来指代。(www.xing528.com)

（三）共享民宿的特点

根据共享民宿的房源及其经营模式，其不同于传统民宿之处在于：民宿共享是以共享平台为依托，依附于闲置的民间住宅；服务内容注重生活、文化和情感体验；经营中以本地化和家庭化为主。传统民宿为减少信息不对称及线下搜索成本多集中于旅游目的地附近，且民宿需求与供给之间的匹配效率低下，但共享民宿的房源种类更加丰富，覆盖面更广；游客使用共享民宿的动机更加复杂；共享民宿消费过程中游客与房东的交互行为由线下拓展到线上社交媒体平台；在线民宿平台通过降低交易成本并构建信用保障机制来提高供需匹配。^[2]

基于以上不同，共享民宿行业独具行业特点：首先，共享民宿依托于共享平台。共享民宿与传统民宿的不同之处在于，在共享经济的背景下，民宿提供者可以通过第三方互联网平台实现闲散房源的聚集，展示自己的民宿设施、居家环境，而消费者也可以方便、全面地通过共享平台来了解民宿的住宿和经营情况。共享平台的设置减缓了供需双方的信息不对称和信用危机，并通过网络技术在供需方间精准配置，激活了闲置民居，使之能得到充分利用。房东通过共享平台对闲置房屋的短租获取一定的报酬，消费者通过共享平台租到较传统酒店更实惠、更有特色的住房，节约了交易成本的同时又增添了新的体验。共享平台在民宿共享交易中不仅提供信息服务，甚至参与交易的过程，制定交易规定，对共享民宿的交易进行监管，在共享民宿中具有举足轻重的作用，使用共享平台使消费者在陌生的地方找到价廉物美的安身之所，也使得赋闲的空间物尽其用。其次，共享民宿共享的是闲置房屋的使用权或是短租行为。房东把其自有的闲置房屋通过互联网络对外出租，这也是共享民宿区别于统一管理的传统旅馆、宾馆、星级酒店、度假村、青年旅社、经济型酒店、公寓式酒店等。最后，共享民宿满足了住宿多样化的需求。民宿不同于传统住宿行业的是，其能让消费者融入当地人的居家生活，更深入地体验当地的风土人情，感受不一样的异地生活文化，品尝当地的特色美食，促进人与人的信任与交往，拉近彼此的社交距离，甚至可以结识到志同道合的朋友。共享民宿是一种集社交、体验、休闲和住宿为一体的新业态，其住宿功能甚至被弱化，但却有利于促进社区建设，这是其不同于其他传统住宿行业的重要特征。