共享民宿监管套利：解析与防范

国家信息中心分享经济研究中心发布的《报告》主要展现了共享住宿近来在我国蓬勃发展取得的辉煌的成就及其面临的困境，特别是来自于外部监管上的各种问题，但报告没有谈及共享住宿经营过程中自身存在的法律问题。比如其法律地位的认定、市场准入、工商监管、税收、行业冲突矛盾以及社会责任等问题。在我国目前没有明确关于共享住宿规定的情况下，根据现有的行业规定对共享民宿进行监管也就理所当然了。根据《办法》的规定，共享民宿也应属于“旅馆”的范畴，应该和其他传统的“旅馆”一样依法接受相应的监管，不应因为共享住宿的经营模式与传统旅馆不同而网开一面，更不能因为其是新业态就可以不受法律的监管。实践中，共享住宿的确可能存在违规经营，甚至监管套利的情形。

（一）共享民宿涉嫌违法经营

共享民宿经营的合法性和正当性一直都备受质疑。特别是城镇的共享民宿，因为常常设在小区内，和小区其他业主共享同一物业权利，涉及邻里关系和各种社区问题，其纠纷也就不可避免，甚至冲击房屋租赁市场，影响房地产市场。在美国，因为Airbnb类的共享民宿破坏了房屋租赁市场，以至于许多地方政府对这种短租行为进行了限制。以纽约为例，发现有72%的Airbnb租金违反了其《多重居住法》和《纽约市行政管理法》。^[32]我国《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”2009年，我国最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩，人民法院不予支持。”第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。根据我国《物权法》第77条及司法解释的相关规定，民用住宅改为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，未经同意擅自把民用住房改为经营性用房的则视为侵权，不具有合法性。因为业主把民居住房进行经营性出租，使陌生人入住小区，占用小区的公共资源，给小区的生活和安全带来了影响，甚至破坏了邻里关系，损害了区分所有人的权益，其共享行为的合法性有待于商榷。

Airbnb已成为共享经济模式的代表企业，但在得到投资方追捧和供需方青睐的同时，也显现出规制不足的问题。Airbnb共享民宿在全球快速发展，但其合法性也屡遭质疑。2013年5月，纽约一位行政法官裁定Airbnb的短租业务违法，认为其经营的是非法酒店。同年，纽约州总检察长办公室（the office of Attorney General of the State of new york，NYAG）要求Airbnb提交其平台上的具体租赁信息，并对这些数据进行了分析。分析报告Airbnb in the city把Airbnb的短租交易分为两大类，一类是私人住宿的交易，即房东将“整个住宅／公寓”或“私人房间”出租；另一类又分为两种，一种是纽约市30天以下的租赁交易，另一种是在纽约市30天至180天不符合免缴酒店房间占有税（the Hotel room Occupancy Tax）的独立房间的租赁交易。该报告称，在Airbnb上发布的大量房源存在违法，并主张政府对Airbnb进行限制。其违法性主要体现在四个方面：私人短期租赁过度上涨、商业经营者身份违法、短期租赁影响住房供应量、短期租赁地域性商业垄断。这些现象扰乱了市场秩序，导致利益分配失衡。在Airbnb提交的“审核交易”中，72%的交易涉嫌违反《纽约州群租法》（the New York State Multiple Dwelling Law，MDL）或《纽约市行政法规》（New York City Administrative Code）。这两部法律都属于财产的使用和安全法，用于保证居民财产的使用健康、安全、合乎道德、福利和适当使用。Airbnb还涉嫌商业经营者身份违法，Airbnb作为“共享经济”的龙头企业，其本身的理念应该是对闲置资源的利用。但根据调查数据显示，在其提交的“审核交易”中有1406个房东利用该平台进行短租的商业经营，这已侵犯了其他市民的居住权。2013年，纽约有超过200家公寓全年从事短期出租，排名前十的每户平均有1920个夜间预定，其完全相当于旅社，而纽约完全禁止这种营利性的旅舍，所以这些短租公寓也可能构成了违法。共享民宿的短租其本质和酒店无异，但却不受酒店的行业规范，也不缴纳相应税款。这导致传统酒店行业备受挤压的同时也扰乱了行业秩序和社会金融秩序。^[33]

纽约的总检察长埃里克·施耐德曼要求Airbnb提供全市所有15 000个房东的名单，希望得到涉嫌违法者的姓名和地址，但Airbnb拒绝提供，指责总检察长“非法调查”。共享经济的倡导者认为这场争执是富得流油的老牌企业和想在艰难的世事中挣一点外快度日的普通纽约人之间的冲突。法律滞后于互联网的发展，但必须与时俱进，以促进新产业的发展。Airbnb宣称：“我们都赞成非法酒店对纽约是不好的，但是这不是我们的社区。我们的社区是由成千上万善良的好人所组成的。”同时发布了一份报告，坚持认为这些房东几乎都是“普通的纽约人，偶尔把他们的房子租出去而已”，是人与人之间对生活空间的共享，许多人正是用这笔额外的钱帮助自己留在家中。这场争执不仅引来了酒店业，还引来了一个罕见的联盟房东与租客群体，以及保障性住房的倡导者和邻里协会。总检察长称，非法酒店滥用Airbnb网站，违反了租赁或合作住房协定，违反了30天时限的法律。一些互联网企业无视州政府和地方法律，无视他们的商业模式对社区造成的伤害，并以此获得了高额利润。^[34]

Airbnb常以民宿共享，让顾客以体验当地文化为由不接受任何住宿方面的监管。Airbnb拒绝承担责任。Airbnb的高管帕特里克·鲁滨逊（Patrick robinson）告诉一家荷兰的报纸说，该由房东来确保他们是否遵守规定：“这不是我们的责任。”其他城市失望地看着Airbnb从旅游中牟利，拒绝承担责任去管理为其带来利润的共享民宿，拒绝向市政府提供必要的执法信息。巴塞罗那的资源很有限，无法定位和打击那些在无照的情况下把房屋出租出去的房东。在共享房屋出租量以及居民投诉量爆炸式增长后，巴塞罗那在2014年4月取消了扩展区的度假住房执照。Airbnb本来可以提供协助，但却用“家庭共享”这样的词汇给自己的市场占有描绘了一幅美丽的图画：“Airbnb在加泰罗尼亚的房东中，有77%只有一个房源，53%的房东说接待客人帮助他们保住了自己的家。”Airbnb的房东是“靠把自家的房屋拿来与全世界尊贵的客人共享来挣点零花钱的普通人”。另外，公司的业务主要集中在旅游中心：2／3的住宿集中在巴塞罗那12个区中的两个。属于专业房东的房源占到该市全部房源的一半以上。Airbnb超过半数的收入来自于专业房东而非“家庭共享”。^[35]

共享经济是基于对闲置资源使用权的共享或者协作消费的理念而构建的商业模式，共享经济可能是有效率的，但必须确保共享资源的合法性。根据我国《办法》第4条的规定：“申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。”但是共享民宿兴起之后，许多房东通过共享平台把未经许可的民宿向外进行短租，游客可以通过网络寻找到住宿，传统的旅馆行业相当多的业务被共享民宿取代。大量未获得旅馆准入行政许可的房间，实际上在从事旅馆行业的服务，对于旅馆行业准入的行政许可监管构成了挑战。^[36]Airbnb于2015年8月签约穷游网在中国落户，但其注册条件很宽泛，几乎没有限定。我国类似的共享住宿房屋短租公司，比如，木鸟短租、蚂蚁短租、小猪短租等共享平台公司，都是通过在线注册后，无须接受工商、税收、消防、卫生、公安、社区等任何官方的行政监管程序，就可以把普通的民用住房通过共享平台进行经营性出租，这种法外经营的行为导致共享民宿常被认为是“黑旅馆”，其合法性和正当性也就备受质疑了。

（二）共享民宿逃避工商监管

我国《办法》明确规定了对旅馆的监管措施。各省市出台的实施细则也明确规定了开办旅馆的卫生、消防、工商登记、治安管理等内容。房屋租赁实行备案登记制，无论是签订、终止还是变更租赁合同，当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。相比较发现，共享民宿“短租房”既没有获得相关经营资质，也没有将合同备案登记，“短租房”难以单方面地被纳入旅馆或出租房范畴。根据Airbnb in the city的调查报告，只有少部分房东有文件证明可以免缴占有税。为了缓和和政府的关系以及从长远考虑，Airbnb也在积极和政府合作达成缴税协议，在同政府达成缴税协议的地区，如阿姆斯特丹、波特兰和旧金山，Airbnb平台会自动代房东向房客收取占用税，其他地方的房东可以自行监管，保障供需双方的安全和利益。私人短期租赁存在的另一个法律风险是纳税问题，因此另一种规制思路从税收制度切入。据资料显示，纽约市的私人短期租赁可能欠税高达3300万美元。鉴于此，纽约市财政厅要求纽约所有的酒店房间都要缴纳酒店房间占有税（the Hotel Room Occupancy Tax，简称“占有税”）。所谓“酒店”，其实包括公寓（apartment）、酒店（hotel）、汽车旅馆（motel）、提供膳食的私人住宅（boardinghouse）、提供床和早餐的住宿（bedand-breakfast）、平房（bungalow）、俱乐部（club）等。但是，12个月的申请期间连续四个税务区内只租一次或两次的建筑物不被视为酒店。占有税的税率为5.875%，此外根据房间的总价还会额外收取50美分到2美元不等的服务费，这些税费由房东向房客收取。经营者（此处指房东）对收取或要求收取的部分税款负个人责任。而经营者自身也必须对所有出租的公寓或房间纳税，但以下情况除外：①在自住房中只租一个房间；②租赁不超过14天，或一年不超过3次（任意天数）；③长期租赁，即连续180天出租。从这一纳税例外情形可以看出，相关税法对酒店与Airbnb的纳税要求做了区分，对于把自身闲置住房进行短期或长期租赁的典型的Airbnb共享经济行为，税法给予了免税优惠和法律支持。^[37]

相比国外比较明确的法律规定，我国共享民宿目前基本处于自由放任的状态。正如《报告》提到的一样，共享经济企业总认为他们是新业态，不应该如传统行业一样接受监管。我国《服务规范》没有要求共享平台应依法纳税，《报告》显示我国2018年共享民宿交易额达165亿，但《报告》未提及共享民宿的纳税额。因此，《报告》中大谈特谈共享民宿发展快，创造了多少价值，解决了多少人的就业，但却没谈到共享民宿的税收贡献以及其他社会责任。简而言之，他们觉得自己只是挣点小钱，监管部门不应该对他们进行干预。共享经济作为一种新业态但并不意味着它就不需要监管，可以随心所欲。如何界定共享民宿的商业边界，是解决共享民宿法律问题的首要任务。阿姆斯特丹市议会决定“在大家都反对的非法酒店和普通居民可以偶尔对外出租自家房屋并获得惊人的经济效益之间，是可以划出一道界限的”。这一决定于2014年1月正式生效，决定允许自有住房业主每年最多可以有60天的短租，但短租行为要做到“安全和诚实，而且不会造成滋扰”。同样，这个决定也得到Airbnb的赞同，因为这“便于当地居民分享他们所生活的家庭，同时打击那些滥用体系的违法酒店”。似乎大家都很高兴，但是故事并没有到此为止。到2014年8月，许多Airbnb的房东显然无视市议会的规定。市议会的研究表明，Airbnb在阿姆斯特丹有7000个房源，超过900个房源对外出租的人数超过了上限，超过500个房源对外出租的时间超过了上限，有“大量专业的、拥有多个房产的业主正在使用Airbnb服务”，同时“有私人投资者购买了有吸引力的房产对外出租”。到10月，全市22名专职检查员已经招架不住大量的邻里投诉，而Airbnb并没有提供帮助。尽管公司声称欢迎在非法旅馆和普通居民之间划分界限，但它并无意于真正帮助强制执行这个界限，通过更加严格地管理自己的“社区”来限制自己从阿姆斯特丹获得的收入。很明显，许多房东也没有支付旅游税，而且许多人甚至不知道他们应该支付旅游税。12月，市政府和Airbnb达成了协议，要求Airbnb代表其房东来收税。《华尔街日报》的报道称：“作为交易的一部分，Airbnb也将积极推动适用于阿姆斯特丹向游客出租房屋的规章制度，可惜的是，Airbnb的协议并没有帮助市议会执行这些它所欢迎的规定。市政府官员没有办法验证Airbnb收的税是谁支付的，或者税款金额对不对。”^[38]

有研究者认为，共享民宿会降低可供租赁房屋数量而导致房租上升，柏林和波士顿的案例都证明了这一观点。^[39]2014年3月，Airbnb就是在这里宣布其“共享城市”的倡议的。波特兰是第一个与Airbnb在一系列计划上展开合作的城市，旨在帮助该公司顺应城市发展的框架。Airbnb还宣布，它要在旧金山以外建设第一家办事处。该公司随后从波特兰市获得了法律批准，使其业务合法化：房东要接受安全检查，通知邻居，并花180美元拿到许可证，Airbnb将代表房东支付住宿税。市长查理·海耶斯说：“我们必须在商业，包括这种新商业和社区之间实现一种平衡。”但实际关系迅速恶化。随着拿到许可证的最后期限越来越接近，约1600个房东中只有166人拿到了许可证。波特兰市要求Airbnb提供房东的地址和许可证，Airbnb的公共政策主管戴维·欧文（David owen）拒绝了，理由是这些数据是私人的。市政专员尼克·菲舍（Nick fish）质疑欧文时说，Airbnb号称“可以豁免遵守所有其他法律和社会规则，因为我们在某种程度上是网络公司”。最后期限已过，但波特兰市没有针对这些房东或Airbnb采取任何行动。Airbnb在旅游中心开展业务，这种反复出现的套路特别令人遗憾，因为显然有可能出现新的短租和游客住宿方式。实际上，共享民宿的短期租赁和度假出租的市场远比这更复杂，隐瞒部分事实的Airbnb在全世界一直都存有争议。^[40](www.xing528.com)

我国目前关于共享民宿的相关报告和资料主要是出自于行业内部，主要是关于共享民宿所创造的丰功伟绩，以及营商环境不完善或是监管问题对其发展的影响，除了谈及共享民宿对社区的影响，几乎没有全面、客观、严肃的关于共享民宿负效应的分析报告，与国外各国地方政府对Airbnb违法违规的行为采取的各种应对措施相比，我国共享民宿在蓬勃发展的背景下的暗涌未被完全关注。如果共享民宿只是想在相关的市场上挣钱，但却不想承担任何责任和负担显然没道理。共享民宿目前面临着的最重要的法律问题是身份确认的问题。如果共享民宿不是本着和相关部门解决问题的态度争取合法的身份认同，而是希望以民宿共享非商业行为为由来逃避工商及其他行政监管显然不是明智之举。从报告中反映的问题来看，我国的共享民宿发展也面临着和Airbnb在境外一样的合法化的法律困境，即如何摆脱“黑旅馆”的处境。在目前尚未有专门统一立法认可的情况下，作为“旅馆”的一种商业模式，就应该依当地旅馆的相关规定接受监管，同时也应该依《电子商务法》合法经营并依法纳税。各地的主管部分应结合共享民宿的商业模式制定相应监管规定，确保共享民宿健康有序地发展。共享民宿是通过共享平台对闲置的房屋进行的短期租赁，但我国目前的B2C模式的伪共享本质上从事的就是旅馆、宾馆和酒店的住供服务，应该依法接受工商监管，不能以“共享”之名规避监管。

（三）共享民宿破坏了房屋租赁行业的市场秩序

共享民宿利用互联网技术，把大量闲置的房屋聚集起来对外出租。由于其短期的经济效益明显，短租较长租更有利可图，以至于许多房东趋之若鹜，都乐于把原来的长租房改为共享民宿的短租房。在纽约有几千个公寓（resi⁃dential units）主要或只从事在Airbnb平台上的短期出租。在2013年，一年中3个月以上用于短期出租的房源达到4600家，其中有接近2000家在Airbnb上发布信息，并且一年中短期出租的时长达到半年。2013年，这些短租民宿的收益达到7200多万美元。2010年半年以上时长用于短租的民宿收入占房东收入的18%，2013年已达到38%。Airbnb之所以会成为众矢之的，还有一个重要原因是它所引起的短租热潮取代了很多曾经的长租业务，使得长租的房源减少，价格上涨，而且纽约很多居民楼实际是廉租房和经济适用房，这些房屋被商业经营者买下从事短租。根据总检察长办公室的调查数据显示，在审查期内，通过Airbnb平台产生的独立单间的私人短期租赁急剧上涨，这些私人短租存在很大的安全及卫生隐患，扰乱了传统的租赁行业。在Airbnb提交的“审核交易”中，72%的交易涉嫌违反《纽约州群租法》或《纽约市行政法》，按照该法规定，禁止更改建筑的使用、占用及出口。2016年7月，法拉盛159街35-32号的华裔屋主将自家的房子隔出6个房间，设置成7张床，分租给13个访客。此举遭到参议员艾维乐和邻居的反对。艾维乐指出，该房主违反了分区制和《纽约市行政法规》。业主私自改变用房功能，会产生房屋的安全隐患和打破街区的居住常态。许多Airbnb上私自改变用房功能的房东被处以罚款。为了进行合法经营，这些房东需要根据《纽约市行政法规》下的《纽约市建筑法规》，对房屋设施进行升级改造，而那些长期从事全职短期租赁业务的房东，则必须把公寓改造成酒店。^[41]Airbnb在旧金山的一些房东驱逐他们的房客，以便以较高的利率在Airbnb上列出其房产。Airbnb加剧了住房短缺的问题，因为许多出租物业正在改用Airbnb的共享平台，从而驱逐了数百个家庭。由于房价上涨，投资者对Airbnb进行了房产转换。Airbnb鼓励业主将房屋租给短期游客而非长期租户，导致租金价格飞涨使得租房者几乎不可能负担得起住房。^[42]

Airbnb对巴塞罗那的影响是多方面的，但至少其中一部分是破坏性的：它破坏了那些生活在业务量大的街区的人们的生活质量，它使得城市无法在旅游和城市生活的其他方面间实现平衡，它阻碍了城市为确立安全和其他标准而付出的努力。巴黎的情况与阿姆斯特丹和巴塞罗那一样。这个城市是Airbnb最大的市场，有40 000个房源，房源如此之多，以至于在2014年夏季，有66 320个Airbnb的游客来到热门的玛莱区住宿，数量比在这里居住的64 795个居民还多，这对城市的影响是巨大的。巴黎住房署长伊恩·布罗萨说：“巴黎的公寓已经出现严重的短缺，特别是夫妇可以开始共同生活的一室公寓和两房公寓。现在我们面临日益严重的假期出租屋问题，投资者涉足于此并竭尽所能买下所有公寓。这已成为一门生意，其结果是市场上留给普通巴黎人的房产更少了，价格更高了。”巴黎政府认为，2／3的短租住房并不是居民自住的住房而是商业出租房。巴黎市对玛莱区的2000个房源进行了实地检查，首席官员弗朗索瓦·普罗庭说：“我们城市的中心正变得越来越荒废。渐渐地，那里只有游客了。”如果没有当地人，Airbnb让你“过上当地人的生活”的说法便失去了意义：推广共享城市的说法越来越像是一家美国公司的托词：它不在乎去了解别的国家和别的城市的不同之处，但有权以他们自己的理由去制定他们自己的规则。Airbnb在纽约的房源数正在增加，总检察长办公室怀疑，许多房东违反了纽约市关于禁止将多户建筑物中的一个公寓出租少于30天的法律规定。Airbnb的业务有很重要的专业化市场——要么房源的主要目的是用于出租，要么房东拥有多个房源，并且集中于城市里游客集中的区域。在每个地方，整套房间的出租是Airbnb收入的主要来源。在Airbnb的民宿规模最大的巴黎，整套房间出租占Airbnb业务的90%，在柏林、阿姆斯特丹和里斯本等主要城市，它们占到了超过70%。最后，在旧金山和柏林，有多个房源的房东数量占总数的40%以上。在伦敦和洛杉矶，甚至占到了一半。在巴塞罗那、里斯本和罗马，大部分是有多个房源的房东。^[43]

《报告》相关的数据表明，我国的共享民宿的增长主要在一、二线大城市和旅游城市。显而易见，发生在国外的关于Airbnb破坏房屋租赁事同样也会发生在我国，特别是一、二线房源紧张的大城市，共享民宿因其监管套利吸引了大量的房源，导致房屋租赁市场长租房源的紧张。共享民宿市场份额的暴涨意味着势必从房屋租赁市场中流失大量的房源，从而导致房租不断上涨，这或许也正是近些年大城市房租越来越贵的原因之一。共享民宿的短租破坏了房屋租赁市场正常的经营秩序，房价上涨影响了租房客的生活。

（四）共享民宿对传统旅馆酒店业的冲击

当然，共享民宿还以低成本以及多样化经营的优势抢走了正规经营且以此谋生的酒店和旅馆的生意，其对传统住宿行业的冲击是显而易见的。特别是在大城市和旅游城市，这种现象就会更突出，这种新业态对传统行业的破坏性竞争不应该被忽视。Airbnb自2008年成立以来，共享民宿就以其充分、便捷的信息获得方式和闲置资源的增收利用的特点，吸引了越来越多的参与者。与传统酒店业相比，共享民宿的从业门槛更低，拥有闲置房屋资源的个人只要在共享平台注册，就可以参与共享经济活动。有些民宿共享平台甚至免去注册费及租金，以此吸引越来越多的人注册。这部分人中的大多数都有自己的工作，安排游客住宿仅仅是其原有工作之副业，但可以通过共享民宿获得工作之外的经济收入，享受着双重的工作角色和经济来源。^[44]Airbnb和HomeAway还为用户提供了不同于传统的服务体验，这冲击了现行的住宿行业，破坏了现有的酒店业务模式。Airbnb平台上出租的房屋为住户提供了居家住宿的便利设施。Airbnb房源的便利设施以及房主与房客的关系所营造的“家的感觉”满足了客人的享乐主义和功利主义的需求，从而为Airbnb赢得了客人的满意度和忠诚度。这种“宾至如归的感觉”是传统的酒店行业无法做到的。^[45]Airbnb作为最大共享民宿短期租赁住宿平台，提供的客房数量超过已建立的连锁酒店。它已经遍及全球191个国家或地区的34 000个城市。HomeAway在全球190多个国家或地区运营，与其他国家或地区特定平台（例如VRBO）合作。^[46]

经常关注Airbnb对住宿行业的总体水平影响的研究表明，Airbnb不仅对酒店业绩产生不利影响，其增长甚至对其他各种利益相关者也产生了影响。^[47]共享民宿因高性价比和多样化等优势受到消费者的欢迎，房源供给量的增加使得酒店接待业的市场竞争更加激烈，传统酒店是受共享民宿影响最为直接的行业。古腾塔格（Guttentag）和史密斯（Smith）在美国调查发现2／3的Airbnb用户认为共享民宿是传统酒店的替代性选择。泽瓦斯（Zervas）等以美国德克萨斯州为例，揭示了不同时期共享民宿对酒店收益的影响是存在差异的，低端以及适合非商务出行的酒店收益会因为共享民宿数量的增加而降低。谢（Xie）和郭（Kwok）分析了美国奥斯汀地区的数据后认为，酒店与共享民宿的价格差、共享民宿的价格离散度对酒店每间可售房收入（Revenue PerAvail⁃able Room，RevPAR）有正面影响，而共享民宿数量对RevPAR存在负面作用。布拉（Blal）等发现旧金山地区共享民宿顾客满意度对酒店经济收益有负面影响，酒店类型对影响具有调节作用。阿斯纳尔（Aznar）等的研究表明，巴塞罗那地区共享民宿对周边酒店的利润有正向影响，并且这种影响与酒店星级无关。共享民宿供给量增加会提升旅游目的地的接待能力，因此会对旅游目的地产生影响。方（Fang）等分析了美国爱荷华州的共享民宿和劳动就业数据，结论表明，共享民宿低成本优势吸引了更多游客，为旅游产业创造了更多就业岗位，但低端酒店员工则因为共享民宿的冲击失业。^[48]

摩根士丹利的报告显示，约42%和36%的Airbnb客人分别是从酒店和住宿加早餐旅馆转换过来的。酒店业开始考虑将Airbnb视为应认真对待的竞争对手。例如，美国饭店和住宿协会制定了一项计划，以加强对Airbnb的业务严格的监管。实际上，Airbnb可能至少以两种方式影响酒店。首先，现有酒店，可能会限制平均每日房价（ADR）的增长。确实，Airbnb供应的共享经济表明历史价格溢价，尤其是在需求高峰期可能会受到侵蚀。其次，它对新酒店物业的发展可能会带来负面影响。也就是说，Airbnb可能会阻碍传统酒店建设并减少许多传统酒店市场供应的增长。无论哪种情况，快速增长的Airbnb的存在明显威胁着现有酒店企业短期和长期的盈利能力。^[49]Airbnb正谋求进军商业旅游行业，而酒店业则看到了从旅客身上挣更多的钱的机会。相反，受到影响最大的是较小的独立酒店和住宿加早餐旅馆。他们抱怨说要在自己的城市进行登记，必须通过消防、健康和安全检查，还要支付旅游税，所以无法与街道上那些不受监管的公寓展开竞争，因为后者没有这些费用。^[50]

共享民宿的在线房屋短租模式与长期的房屋租赁，以及酒店宾馆的租赁方式存在明显的差异。酒店行业是特种行业，开一家酒店需要消防验收合格证、特种行业许可证、卫生许可证、税务登记证等各类证照，但共享民宿一般被认为是短期租赁合同关系，不同于旅行者与酒店建立的服务合同关系，不接受酒店行业监管。从目前来看，共享民宿属于新兴行业，因缺乏相关的法律规定，其行业属性定位比较模糊，多数共享民宿的经营者都是无证经营，不接受任何行政监管。共享民宿有旅馆之实却没有履行旅馆应尽的法定义务，但也没有相关法律规定其经营范畴。没有法律可以对其进行有效监管，平台的运营资质是否合法合规也不明确。^[51]因此，当前共享民宿仍在政策法规的灰色边缘地带自由放任地发展。因为共享民宿与传统酒店旅馆的经营成本和监管成本不同，其监管套利加上多样化经营的新商业模式无疑更吸引消费者，特别是与共享民宿竞争同类客源的低中端的酒店和旅馆，其所受的冲击更为严重。尤其是B2C类伪共享住宿，与旅馆、酒店相比没有什么不同，但却以新业态的“共享”之名规避“旅馆”之责实属不妥。为此，应该科学、合理定位共享民宿，规范共享民宿的经营，营造不同商业模式公平竞争的营商环境。