建设工程法规—物业管理法律关系主体的权利和义务

物业管理法律关系是物业管理企业与物业的产权人、使用人之间依法律规定或合同约定而确立的一种权利、义务关系。物业管理法律关系的主体主要有物业管理企业、业主和业主委员会。

（一）物业管理公司的权利和义务

1.物业管理公司的权利

（1）有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制定小区物业管理办法。物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的规章制度，也可以针对不同方面制定专项规章，如卫生公约、保安公约等。物业管理公司制定规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或业主委员会认可后，规章制度才能生效。这些规章制度不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章。

依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，既是行使权利，也是履行义务。

（2）有权制止违反规章制度的行为。

（3）有权要求业主委员会协助。业主委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向业主委员会通报，有权要求业主委员会按照规章制度出面协调和解决，业主委员会应当予以支持和协助。

（4）有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理和服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理能力，因此根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。例如，将清扫小区道路和清理垃圾、化粪井的专项工作转包给清洁公司等单位和人员承担，聘请保安公司承担小区治安管理工作等。

（5）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

2.物业管理公司应承担的义务和应提供的服务

物业管理公司除享有上述权利外，也应承担下列义务：

（1）履行物业管理合同，依法经营；

（2）接受管理委员会和小区居民的监督；

（3）重大管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；

（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督和指导。

物业管理公司提供的管理服务以物业服务合同的约定为准，一般来讲，其提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水、电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。目前新兴的个性化管理模式，如管家式服务，可根据业主的具体情况定制各项服务类别，帮助业主解决很多生活方面的问题。个性化管理模式具体包括以下内容：

（1）综合管理，即小区规划红线范围内涉及公用财产和公共事务的管理；

（2）房屋及小区共用部位公用设施、设备日常维护；

（3）绿化，包括小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区域绿地；

（4）保洁，包括小区规划红线范围内、业主户门以外的区域；

（5）公共秩序维护；

（6）停车管理，包括机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）及停车位的管理；

（7）消防管理，即公共区域消防设施的维护及消防管理；

（8）高压供水的养护、运行、维修；

（9）电梯的养护、运行、维修；

（10）装修管理服务；

（11）其他，如小区公共区域的商业经营管理。

（二）业主的权利和义务

1.业主的权利

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(www.xing528.com)

（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（4）参加业主大会会议，行使投票权；

（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（6）监督业主委员会的工作；

（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称“专项维修基金”）的管理和使用；

（10）法律、法规规定的其他权利。

2.业主的义务

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（4）按照国家有关规定交纳专项维修基金；

（5）按时交纳物业服务费用；

（6）法律、法规规定的其他义务。

（三）业主代表大会、业主委员会的职权

1.业主代表大会的职权

业主代表大会由本辖区内全体业主选举的代表组成。一般情况下，当一个物业辖区内入住率超过50%时，当地的房地产行政主管部门应会同开发商与业主协商，召开第一次业主代表大会，选举产生业主委员会，并制定、通过业主管理委员会章程。业主委员会产生后，业主代表大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次会议。业主代表大会主要行使以下权利：

（1）选举、罢免业主委员会成员；

（2）监督业主委员会的工作；

（3）审议、修改、通过业主公约和业主管理委员会章程；

（4）决定辖区内有关业主利益的重大事项及其他需要讨论的重大问题；

（5）听取并审议业主委员会的工作报告，改变或撤销业主管理委员会的不当决定。

2.业主委员会的职权

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的执行机构，对业主大会负责，受业主大会和全体业主监督。其主要职权如下：

（1）召集、主持业主代表大会；

（2）制定业主管理委员会章程，代表住宅小区内的物业产权人和使用人维护其合法权益；

（3）决定选聘或解聘物业管理公司，并代业主签订委托管理合同；

（4）审议物业管理公司制定的年度管理计划和管理服务的重大措施等。