行业前瞻：房地产行业毛利率的变化及一线城市房价反弹

在供给端，我国土地供应整体偏紧，价格涨幅较大。2003年至2013年，我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7％，而同期商品房销售面积增长了287.2％。主要城市土地供应下滑速度尤为明显，40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62％下滑至2014年上半年的-19.8％，土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。2004年至2013年，土地平均购置价格年均复合增长率为15.07％，同期商品房销售均价年均复合增长率为9.69％，土地平均购置价格占商品房销售均价的比例由26.62％上涨至40.97％。2004年至2011年，商品房销售额的复合增长率明显快于土地价格的增长速度，房地产行业毛利率实现快速增长。2004年至2011年，商品房销售额年均复合增长率为28.06％，明显快于同期土地购置价格15.71％的年均复合增长率。2011年，房地产行业毛利率达到历史高峰，随后国家连续推出各项政策平抑房价，行业毛利率进入下行通道。

由于我国土地财政的问题至今没有彻底解决，土地供应量很难有效增长，土地价格占商品房销售均价的比例居高不下。同时，如前文所述，房地产市场需求面临拐点，商品房销售额增速趋于平缓，房企毛利的增长空间越来越小，快速增长期结束是大概率事件。

由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，同时政策松绑，因此房地产市场从2013年起企稳回升，整体处于弱复苏状态。由于一线城市在经济增长、产业聚集及人口流入方面具有不可比拟的优势，一线城市房价的反弹幅度明显超越二、三线城市。(www.xing528.com)

因为房地产市场不见底，短期内宏观经济难言见底回升，因此政府对房地产的松绑、救市态度不会轻易改变。在2015年，国家相关部门相继出台一系列房地产微刺激政策，包括允许境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房；公积金贷款购二套房最低首付降至20％；调低房地产开发项目资本金比例；发布公积金异地贷款细则；下调住房转让手续费等。

房地产问题是一个复杂的社会经济问题。从社会角度出发，目前房地产价格已经偏高，超过很大一部分人的购买能力，存在一定的泡沫。但是从经济角度出发，房地产业作为整个国民经济体系中的基础性产业，产业关联度强、带动系数大。在当前经济下行，宏观经济不景气的大背景下，已经成为扩大内需、拉动经济增长的重要动力，因此在未来宏观经济形势没有发生明显改善以前，房地产宏观调控政策将会趋于宽松，中国房地产市场在大起大落后，将会进入缓慢回升的通道，预计此态势将会保持一段不短的时间。