土地储备运行机制及案例分析

我国土地储备运行机制与国外大同小异，总的来说基本都分为土地收购、土地开发整理、土地储备与土地供应4个环节。

1.土地收购

土地收购是政府根据城市土地利用总体规划、土地年度利用计划、城市规划等要素，结合市场产业结构调整和产业结构升级目标，对城市市区范围内纳入收购储备的国有土地和拟征用的农用地进行统一购买、收回、置换和征用。按照拟收购储备土地性质划分，收购的土地主要来自两个方面：存量土地和新征储备土地。

对于存量土地，主要是通过购买、置换和收回等方式取得土地，按产权来划分，存量土地可分为没有处置权的划拨用地和有处分权的出让土地。对于划拨用地可以结合企业改制，通过给予原用地者一定的补偿，采用购买或者置换等方式取得；对于出让土地，由土地储备机构收回或者购买。对于新增储备土地，在范围上要严格按照城市规划和土地利用规划规定的范围，在数量上要严格控制在土地利用年度计划指标之内。

2.土地开发整理

土地储备机构取得的土地一般是未进行基础设施开发的生地或者毛地，因此土地储备机构要根据城市规划和土地供应计划，有计划地组织土地前期开发。这也是土地储备贷款的主要资金用途。城市土地的前期开发包括基础设施的开发和公共项目的开发。基础设施的开发建设，包括地上建筑物和附着物的拆迁，使生地、毛地变成“三通一平”“五通一平”或“七通一平”后的熟地。当前，土地储备贷款的资金流向主要是支付各项拆迁费用。实施城市土地的基础设施开发，可以增加土地储备机构的经营利润，对于城市土地储备机构而言，只要科学安排这些市场土地的前期开发，有助于土地价值升值，也是政府经营城市的一项重要内容。土储办法规定前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。(www.xing528.com)

3.土地储备

土地储备机构将拟收购储备土地进行基础设施开发后，将土地纳入储备体系，土地储备机构根据需要制订土地供应计划后适时供应市场。在未将土地供应之前，由土地储备机构负责对储备土地进行管理和保护，防止他人侵占、破坏储备土地。在土地储备期间，土地储备机构要对储备土地进行经营管理，可以依法将储备的土地使用权单独或连同地上的建筑物进行出租、抵押或者临时改变用途，以防止土地闲置或者浪费。临时利用的收入按照规定上缴财政。

4.土地供应

对于已进入土地储备库的土地，由土地储备机构根据城市发展需要和土地市场需求制订土地供应计划，有计划地供应土地。根据现行的土地管理法规，储备土地的供应方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议等几种类型。对于开发性和经营性建设用地，应采用市场机制，以拍卖、招标等方式确立土地使用权，最大限度地实现土地资产价值。而对于拍卖或招标有一定困难的土地使用权的出让，则可采用挂牌出让的方式，即土地储备机构先评估出拟出让的土地使用权底价，并进行挂牌公示，由各申请者按时间先后顺序和申请价格逐步提高的原则进行申请，最后价格最高者即为土地使用权的受让者。土地出让收益再扣除必要的支出后，成为土地储备贷款的还贷来源。