租赁合同法律规定-建设工程法规

《合同法》规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

(一)租赁合同的法律特征

租赁合同是指转移租赁物使用收益权的合同,也是诺成合同和双务合同、有偿合同。

在租赁合同中,承租人的目的是取得租赁物的使用收益权,出租人也只转让租赁物的使用收益权,而不转让其所有权；当租赁合同终止时,承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件,当事人只要依法达成协议,合同即告成立。在租赁合同中,双方当事人互享权利、互负义务,一方权利的实现有赖于对方履行约定及法定的义务。同时,承租人须向出租人支付租金。

(二)租赁合同的内容和类型

1.租赁合同的内容

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

2.租赁合同的类型

租赁合同根据租赁标的物的不同,可分为动产租赁和不动产租赁。此外,根据是否约定租赁期限,还可分为定期租赁和不定期租赁。

租赁合同可以约定租赁期限,但租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限在6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

不定期租赁分为两种情形：

(1)当事人没有约定租赁期限。

(2)定期租赁合同期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

另外,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的,可以协议补充；不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议,也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

(三)租赁合同当事人的权利、义务(www.xing528.com)

1.出租人的义务

出租人的主要义务是交付租赁物、维修租赁物、权利瑕疵担保、物的瑕疵担保、保证承租人的优先购买权和保证共同居住人继续承租。

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。除当事人另有约定外,出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人不履行维修义务,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时,应当相应减少租金或者延长租期。

在租赁期间,出租人应当担保没有第三人对租赁物主张权利。如果第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。出租人应当担保租赁物质量完好,不存在影响承租人正常使用的瑕疵。如果承租人在签订合同时知悉某瑕疵存在,则不应受此约束。当租赁物危及承租人的安全或者健康时,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。生前共同居住的人不以与承租人是否有继承关系、亲属关系为限。

2.承租人的义务

承租人的主要义务是支付租金、按照约定使用租赁物、妥善保管租赁物、对有关事项进行通知、返还租赁物和赔偿损失。

承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的,可以协议补充；不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议,也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的,租赁期间不满在1年的,应当在租赁期间届满时支付；租赁期间在1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的,可以协议补充；不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议,也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的,应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

承租人应当妥善保管租赁物,保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

在租赁期间,遇到租赁物需要维修、第三人主张权利及其他涉及租赁物的相关事项,承租人应当及时通知出租人。租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

(四)租赁合同的其他规定

在租赁期间占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。

因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。