（一）宅基地使用权概述
《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地占有和使用的权利。其特征是：
1.主体原则上限于农村居民。
2.客体限于集体所有土地。
3.内容仅限于依法建造并保有个人住宅及其设施。
4.初始取得具有无偿性。
5.没有期限限制。
（二）宅基地使用权的取得和限制
1.取得：通过行政审批设立。
2.限制：宅基地使用权必须随着所建房屋的转让而转移，且法律对此类转移做了限制。
案例2-3-9
大河村的林某一家经审批获得了一块80平方米的宅基地，并在上面建造了三间平房，后林某进城务工，欲将这三件平房出卖。同村的村民中，方某出价8万元（方家没有宅基地），范某出价10万元（范家已有宅基地60平方米），王某出价12万元（王家已有宅基地100平方米），该省的最高标准为150平方米/户，城里的徐某出价20万元。
在这四人中，林某可将房屋卖给谁？(www.xing528.com)
只能卖给方某。首先，《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”范家和王家已经有宅基地，如果购买到林某的平房，根据“地随房转”的原则，也就买到了林某的宅基地，就违反了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，且王家已有宅基地100平方米，再加上林某的宅基地80平方米，其面积也超过了该省的最高标准150平方米/户。其次，对于非农村集体经济组织成员是否可以购买宅基地的问题，目前法律没有明确规定，但从法理角度来说，农村宅基地具有较强的社会福利性质，是国家为了解决农民住房问题和保障农民的安身立命之本而免费提供的资源。这种具有身份性质的财产权利是不可以在市场上自由流转的，一旦上市流转会带来不利的后果：一是农民出卖宅基地以后没有立足之地，将带来社会的不安定；二是宅基地向社会出卖以后，虽然出卖的只是使用权，但这种使用权没有期限，农村集体经济组织想要收回就很困难，这将会导致农村集体土地变相流失，损害到农村集体成员的利益。虽然目前法律没有规定，但国务院及其相关部门近年来已经三令五申，禁止城市居民到农村购买农房及宅基地，因此林某不可以将房屋卖给徐某。再次，林某可以将房屋卖给方某，且根据“地随房转”的原则，林某的宅基地使用权也就一并卖给方某了，但根据《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”林某今后若再想申请宅基地就不可能了。
（三）宅基地使用权的流转
1.宅基地不能抵押，但宅基地上的房屋能否抵押法律未明确；《物权法》第184条规定：“下列财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；”
2.宅基地不能继承，但宅基地上的房屋可以继承。
案例2-3-10
1989年，农民李某一家经乡政府审核、县政府批准取得了一块宅基地的使用权，并在上面建造了一栋两层楼房。李某夫妇有一儿一女，女儿在城里当公务员，户口已经转到所在城市，儿子在家务农。2010年，李某夫妇相继去世。
李某的儿子和女儿有权继承宅基地及其上的房屋吗？
儿子和女儿都有权继承房屋，但都无权继承宅基地。对于宅基地是否可以继承的问题，目前法律并无明文规定，但学界一般认为，宅基地使用权不能继承。这是因为宅基地是农民基于集体经济组织成员的身份取得的，无须支付任何对价，带有很强的福利性质和身份性质，只能由本人享有，不像一般的财产权利可以自由流转。但根据《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋，因此继承人可以继承宅基地上的房屋，根据地随房走的原则，继承人继承宅基地上的房屋后，都可以继续使用房屋下的宅基地。但因为仅仅继承的是房屋而不包括宅基地，所以继承人不能翻建、改建、扩建该房屋，仅仅可以修缮，待房屋自然倒塌或不能居住之后，宅基地由集体经济组织收回；当然，如果继承人是本集体经济组织的成员，符合宅基地申请条件的，即在符合一户只能拥有一处宅基地、且宅基地不能超过最高标准的前提之下，可以提出申请经过政府批准后获得宅基地的使用权，这样就可以在宅基地上进行翻建、改建、扩建了。
（四）宅基地使用权的内容
1.权利：权利人有权在宅基地上建造住宅和其他附属物。
2.义务：按照规定的用途使用宅基地。
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