房地产信托发展与规范

□一、房地产信托概述

（一）房地产信托的概念

根据《中华人民共和国信托法》第2条的规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。这是一种现代的财产管理制度，它以财产为中心，以信任为基础，以第三人受托为管理方式[1]。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资产的一种信托行为。房地产信托是一种代人理财的财产管理制度，是一种房地产与金融相结合的新方式。

（二）我国房地产信托法律制度的发展[2]

房地产信托集合了信托“受人之托、代人理财”的优势，结合了房地产及其相关权利的特点，是一种灵活的金融方式。我国的房地产信托是在2002年7月信托业务重开后逐渐发展起来的。

2001年颁布的《中华人民共和国信托法》（简称《信托法》）是信托业的基本法，对信托的基本原理包括信托定义、信托财产、信托经营基本原则及信托当事人法律地位、基本权利义务等都作了一般性规定，填补了我国信托法律规范的空白，同时《信托法》也是制定信托业法等其他相关法律法规的基础和依据。监管当局为了落实法律规定，陆续出台了一系列的信托调整规范，主要有《信托投资公司管理办法》（2002年）、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》（2002年）、《关于进一步规范集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》（2004年）、《关于信托投资公司集合资金信托业务的信息披露有关问题的通知》（2004年）、《信托投资公司信息披露管理暂行办法》（2005年）、《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（2005年）、《信托公司管理办法》（2007年）、《信托公司集合资金信托计划管理办法》（2007年）和《关于实施〈信托投资公司资金信托管理办法〉和〈信托公司集合资金信托计划管理办法〉有关具体事项的通知》（2007年）、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》（2008年）、《银行与信托公司业务合作指引》（2008年）、《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（2009年），《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（2009年）、《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》（2010年）、《信托公司资本管理办法》（2010）、《中国银监会关于印发信托公司资本计算标准有关事项的通知》（2011年）、《关于做好信托公司净资本监管、银信合作业务转表及信托产品营销等有关事项的通知》（2011年）、《信托公司社会责任公约》（2012年）、《银行业金融机构董事（理事）和高级管理人员任职资格管理办法》（2013年）、《关于99号文的执行细则》（2014年）、《关于信托公司风险监管的指导意见》（2014年），等等。

信托业法律制度的逐步规范和完善为房地产信托的发展奠定了规范基础。然而，目前我国尚未制定一部正式的有关房地产信托的法律法规。虽然2004年年底，根据房地产信托特点相应的法律法规，中国银行监督管理委员会向社会发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》征求意见，但由于各种因素至今仍未正式出台。基于房地产信托的特点以及随着我国城镇住房制度改革的深入，房地产信托必定有着广阔的发展空间，需要相应的制度予以规范与保障。

（三）房地产信托的类型

房地产信托类型包括以下三种类型：（1）金融租赁、咨询、担保等业务；（2）委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；（3）代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债的券债务、代理房屋设计等。相对银行贷款而言，房地产信托主要包括两个方面的含义：一是不动产信托。就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将不动产所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托[3]。房地产资金信托业务是指委托人将自己合法拥有的资金委托给信托机构，由信托机构按委托人的意愿以自己的名义，以房地产（房地产业及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利）或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用、处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。

□二、房地产信托合同的订立

房地产信托合同是指当事人就特定房地产信托达成合意的协议。合同的订立应满足以下条件：合法的信托目的；合法的信托主体；具有确定、合法的信托财产；合法的方式。

根据《中华人民共和国信托法》第8条的规定，设立信托，应当采取书面形式。书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件等。采取信托合同形式设立信托的，信托合同签订时，信托成立。采取其他书面形式设立信托的，受托人承诺信托时，信托成立。

（一）房地产信托合同的主要条款

依照《中华人民共和国信托法》第9条的规定，房地产信托合同应当包括法定记载事项和约定记载事项。法定记载事项包括：（1）信托目的；（2）委托人、受托人的姓名或者名称、住所；（3）受益人或者受益人范围；（4）信托财产的范围、种类及状况；（5）受益人取得信托利益的形式、方法。

除上述法定记载事项外，还可以载明信托期限、信托财产的管理方法、受托人的报酬、新受托人的选任方式、信托终止事由等任意记载事项。

（二）房地产信托合同的无效与撤销

有下列情形之一的，信托合同无效：（1）信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益；（2）信托财产不能确定；（3）委托人以非法财产或者本法规定不得设立信托的财产设立信托；（4）专以诉讼或者讨债为目的设立信托；（5）受益人或者受益人范围不能确定；（6）法律、行政法规规定的其他情形。

委托人设立信托损害其债权人利益的，债权人有权申请人民法院撤销该信托。人民法院依法撤销信托的，不影响善意受益人已经取得的信托利益。该撤销权自债权人知道或者应当知道撤销原因之日起一年内不行使的，归于消灭。

□三、房地产信托合同的效力

房地产信托合同生效后对当事人产生约束力，享有一定权利并承担相应义务。房地产信托当事人包括委托人、受托人和受益人。委托人和受益人可以为同一主体，也可以不是同一主体；受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。

（一）委托人的权利义务

委托人应当是具有完全民事行为能力，且依法对信托的房地产享有处分权的自然人、法人或者依法成立的其他组织。

（1）知情权。委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。

（2）查阅、抄录或复制资料权。委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件。

（3）调整管理方法权。因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时，委托人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法。

（4）撤销权。受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，委托人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿；该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的，应当予以返还或者予以赔偿。

（5）解任权。受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，委托人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。

（6）转移信托财产义务。委托人应依信托合同的约定将信托财产转移给受托人。

（7）支付报酬及相关费用义务。委托人应当依照约定向受托人支付报酬及相关费用。

（8）依约不干预受托人活动义务。除信托合同另有约定以外，委托人不得干预受托人的活动。

（二）受托人的权利义务

受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人。在我国信托公司是指依照《中华人民共和国公司法》和《信托公司管理办法》设立的、主要经营信托业务的金融机构。经营房地产投资信托的，还需要区分集合资金信托和非集合资金信托，它们符合不同的要求。受托人享有权利和承担义务范围如下：

（1）取得报酬权。受托人有权依照信托文件的约定取得报酬。信托文件未作事先约定的，经信托当事人协商同意，可以作出补充约定；未作事先约定和补充约定的，不得收取报酬。约定的报酬经信托当事人协商同意，可以增减其数额。

（2）优先受偿权。受托人因处理信托事务所支出的费用、对第三人所负债务，以信托财产承担。受托人以其固有财产先行支付的，对信托财产享有优先受偿的权利。

（3）辞任权。设立信托后，经委托人和受益人同意，受托人可以辞任。受托人辞任的，在新受托人选出前仍应履行管理信托事务的职责。

（4）管理义务。受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。

（5）禁止转为固有财产义务。受托人不得将信托财产转为其固有财产。受托人将信托财产转为其固有财产的，必须恢复该信托财产的原状；造成信托财产损失的，应当承担赔偿责任。

（6）禁止自我交易和交叉交易义务。除信托文件有规定或者经委托人或者受益人同意，并以公平的市场价格进行交易的以外，受托人不得将其固有财产与信托财产进行交易或者将不同委托人的信托财产进行相互交易。

（7）分别管理、记账义务。受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账。(https://www.xing528.com)

（8）有限制的转委托义务。受托人应当自己处理信托事务，但信托文件另有规定或者有不得已事由的，可以委托他人代为处理。受托人依法将信托事务委托他人代理的，应当对他人处理信托事务的行为承担责任。

（9）保存完整记录的义务。受托人必须保存处理信托事务的完整记录。

（10）定期报告义务。受托人应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告委托人和受益人。

（11）保密义务。受托人对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务。

（12）制作清算报告义务。信托终止时，受托人应当作出处理信托事务的清算报告。

（三）受益人的权利

受益人是在信托中享有信托受益权的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。

在信托关系中，由于受益人因委托人的指定或法律规定而享有受益权，因而并不需要受益人为此而履行特定义务。在委托人或受托人与受益人为同一人的情况下，委托人与受托人履行的义务不等同于受益人义务，所以受益人不承担义务，仅享有以下权利：

（1）受益权。除信托文件另有规定以外，受益人自信托生效之日起享有信托受益权。

（2）转让、放弃受益权。受益人可以转让、放弃信托受益权，但是受益人转让受益权时受信托文件规定的限制。

（3）知情权。受益人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。

（4）查阅、抄录或者复制资料权。受益人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件。

（5）调整管理方法权。因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时，受益人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法。

（6）撤销权。受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，受益人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿；该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的，应当予以返还或者予以赔偿。

（7）解任权。受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，受益人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。

依照《中华人民共和国信托法》第49条的规定，受益人行使知情权，查阅、抄录或者复制资料权，调整管理方法权，撤销权和解任权，与委托人意见不一致时，可以申请人民法院作出裁定。

□四、房地产信托合同的变更、解除与终止

（一）房地产信托合同的变更与解除

房地产信托合同一经生效，不得随意变更或解除。有下列情形之一的，委托人可以变更受益人或者处分受益人的信托受益权：（1）受益人对委托人有重大侵权行为；（2）受益人对其他共同受益人有重大侵权行为；（3）经受益人同意；（4）信托文件规定的其他情形。

委托人是唯一受益人的，除信托文件另有规定的，委托人或者其继承人可以解除信托。除此之外，当受益人对委托人有重大侵权行为；受益人同意或和合同另有约定时，委托人可以解除信托。

（二）房地产信托合同的终止

有下列情形之一的，信托合同终止：（1）信托文件规定的终止事由发生；（2）信托的存续违反信托目的；（3）信托目的已经实现或者不能实现；（4）信托当事人协商同意；（5）信托被撤销；（6）信托被解除。

信托终止的，信托财产归属于信托文件规定的人；信托文件未规定的，按下列顺序确定归属：受益人或者其继承人；委托人或者其继承人。

□五、案例分析：信托关系何时消灭

（一）案情介绍

2004年1月，唐某与X信托投资有限公司（以下简称“X公司”）签订特定房产的信托协议，约定：唐某将其合法拥有的坐落于某市市值130万的房产信托给X公司管理，并选任唐某的独子为受益人，X公司在管理房产所获收益中，扣除约定的管理费用后直接交由唐某儿子，作为其就学期间的生活费和学费。信托期间为2004年1月至2009年9月。

2005年3月，唐某在外地出差期间因意外事故不幸死亡，留下20万元存款、私车一辆以及房产一处，在遗产分割期间，其法定继承人唐某的亲生父母与其妻对其生前已信托的房产产生争议，唐某父母认为唐某已经死亡，信托因此而终止，唐某的房产因纳入法定遗产的范畴，因而对其享有继承权。但是，唐某妻子认为该信托合同不因委托人的死亡而失效，在合同约定期间依旧有效。双方发生争议，并诉之法院。

（二）案情解析

1．本案的争议焦点

本案的争议焦点在于信托行为有效成立以后，作为自然人的委托人死亡，信托行为是否因此消灭？本案中，信托关系何时消灭？

2．本案的处理

本案中，唐某对信托的房产享有合法的所有权，其与X公司达成的信托合同符合生效要件，依法成立有效。房地产信托行为有效成立以后，委托人唐某的意外死亡，是否会导致信托关系终止？对于该问题，一般各国法律规定信托行为不因此终止，除非信托文件中将其约定为导致信托终止的事由。也就是说，如果在信托文件中未将委托人的死亡作为信托终止的事由，那么，信托关系不会因委托人的死亡而自然终止。如果在信托文件中将委托人死亡作为信托终止的事由，依据私法自治原则，信托行为终止。本案中，由于唐某与X公司未将委托人死亡作为信托终止的事由，那么，委托人唐某的死亡对于信托关系的存续没有影响。

《中华人民共和国信托法》第52条对此有明确的规定：“信托不因委托人或者受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤销或者被宣告破产而终止，也不因受托人的辞任而终止。但本法或者信托文件另有规定的除外。”

本案中唐某的双亲的诉请得不到支持，信托合同依旧有效。依照《中华人民共和国信托法》第53条，有下列情形之一的，信托终止：信托文件规定的终止事由发生；信托的存续违反信托目的；信托目的已经实现或者不能实现；信托当事人协商同意；信托被撤销；信托被解除。

信托关系终止后的法律后果包括：终止已有的信托关系；确定信托财产的归属；信托财产转移过程中信托被视为存续，权利归属人视为受益人；以权利归属人为被执行人；信托终止后受托人仍可以行使取得报酬权以及费用和损失补偿请求权；对信托事务进行清算。

[1] 曹建元：《房地产金融新编》，上海财经大学出版社，2009年，第155页。

[2] 陈耀东：《房地产法》，清华大学出版社，2012年，第317—318页。

[3] 王重润、刘颖：《房地产金融》，北京大学出版社，2010年，第272页。