财产租赁所得的应纳税额计算

(一)财产租赁所得

财产租赁所得是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

1．个人取得的房屋转租收入,属于“财产租赁所得”项目。

2．房地产开发企业与商店购买者个人签订协议,以优惠价格出售其商店给购买者个人,购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。该行为实质上是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。对购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

(二)适用税率

1．适用比例税率,税率为20%。

2．自2001年1月1日起,个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

(三)计税依据

1．以一个月内取得的收入为一次。

2．税前扣除办法。

(1)每次租赁净收入不超过4000元,减除费用800元。

(2)每次租赁净收入在4000元以上,减除20%的费用。

(四)财产租赁所得应纳税额的计算

租赁净收入＝每次(月)收入额－财产租赁过程中缴纳的税费－由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限)

(1)每次租赁净收入＜4000元。

应纳税额＝[每次(月)收入额－财产租赁过程中缴纳的税费－修缮费用(800元为限)－800]×20%(出租自有住房选择10%的税率)

(2)每次租赁净收入≥4000元。

应纳税额＝[每次(月)收入额－财产租赁过程中缴纳的税费－修缮费用(800元为限)]×(1－20%)×20%(出租自有住房选择10%的税率)

提示　①个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。

②相关税费:出租房屋时缴纳的城建税、教育费附加以及房产税、印花税等税费。(www.xing528.com)

③房屋租赁期间发生修缮费用,以每月800元为限,多出部分可给转至以后月份扣除。

【例题5-39单选题】(经典好题)　刘女士有一商铺,2019年1月1日将商铺出租,每月取得不含增值税租金收入4800元,出租过程中每月缴纳可在税前扣除的相关费用576元。2019年7月,刘女士对出租商铺维修花费了4800元,并提供相应合理票据。刘女士2019年度的租赁所得应缴纳个人所得税(　　)元。

A．4016．64　B．7203．84　　C．8079．36　D．8110．08

【答案】　B

【解析】　1~6月每月租赁净收入＝4800－576＝4224(元)

1~6月应纳税额＝(4800－576)×(1－20%)×20%×6＝4055．04(元)7~12月每月租赁净收入＝4800－576－800＝3424(元)

7~12月应纳税额＝(4800－576－800－800)×20%×6＝3148．8(元)

刘女士2019年年度的租赁所得应缴纳个人所得税＝4055．04＋3148．8＝7203．84(元)

【例题5-40单选题】(2018年真题)　2017年9月,王某出租自有住房取得不含增值税租金收入6000元,房屋租赁过程中缴纳的可以税前扣除的相关税费240元,支付该房屋修缮费1000元。已知个人出租住房个人所得税税率暂减按10%。根据个人所得税法律制度的规定,计算王某当月出租住房应缴纳个人所得税税额的下列算式正确的是(　　)。

A．(6000－240－800)×10%＝496(元)

B.(6000－240－1000)×10%＝476(元)

C．(6000－240－1000)×(1－20%)×10%＝380．8(元)

D．(6000－240－800)×(1－20%)×10%＝396．8(元)

【答案】　D

【解析】　每次租赁净收入≥4000元:应纳税额＝[每次(月)收入额－财产租赁过程中缴纳的税费－修缮费用(800元为限)]×(1－20%)×20%

本题是出租自有住房,应选择10%的税率计算财产租赁应缴纳的个人所得税。

代入公式得:应纳税额＝(6000－240－800)×(1－20%)×10%＝396．8(元)。

提示　出租自有住房选择10%的税率。