住宅专项维修资金管理与使用创新：房地产法热点问题研究

20世纪90年代后，随着经济改革的发展，在市场经济逐渐占据主导作用下，房屋这一崭新的商品开始走进了社会，走进了千家万户。房地产业也逐渐成为支柱产业，形成拉动全国经济增长的巨大动力，引领经济快速发展，房地产市场空前繁荣。这时期，商品住宅建设高速增长，带动了城镇住宅建设的发展，城镇里出现了无法数计的高楼大厦和大片的住宅社区。人们在享受住房条件改善的同时，住宅、小区共有部分的管理与维修问题也日益浮出水面。

为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，1998年7月，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中初次提出了要建立物业维修基金问题，其中第26条规定“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。”物业维修基金作为物业管理后续服务的资金保障，其筹集、管理与使用问题关系着广大业主的切身利益。为维护住宅维修资金所有者的合法权益，1998年12月16日，建设部与财政部联合发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号），其中第4条规定“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称‘维修基金’）。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字〔1998〕7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。”此规章开启了我国关于住宅维修基金立法的先河。

此后，2003年9月，国务院《物业管理条例》出台，其中第54条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”第55条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”2007年3月，《物权法》颁布，其中第79条规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”第80条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”为了进一步加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》《物业管理条例》等法律、行政法规，建设部会同财政部于2007年10月，通过《住宅专项维修资金管理办法》，原来施行的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。(www.xing528.com)

由于我国城市房屋商品化、市场化的时间不长，物业管理立法也较晚，故房屋维修基金还是一个新生事物。一般情况下，新住宅小区、新房的维修问题不突出，因而行使对维修基金管理使用的监督权问题一般往往被业主、业主委员会忽略，实践中有时会出现维修基金被挪用、滥用情形。加之相关部门对维修基金运作不规范行为的规范仍欠缺力度，损害业主利益的行为时有发生。实践中，还存在相关法律法规、部门规章内容不完备、不一致情形，甚至存在矛盾和冲突，导致在实际执行中各地的规定和做法千差万别。由此导致相当多业主不知道房屋维修基金为何物，对购房时缴纳的房屋维修基金因缺乏有效监管，导致去向不明、用途不清等问题。随着住房维修基金的归集数额不断增长，其资金管理日益受到关注。住宅专项维修资金是为住宅的共用部位和共用设施设备在整个建筑物的寿命周期内的正常运行而备的，是一种对未来偶然和必然的风险准备。作为物业管理后续服务的资金保障，其筹集、管理与使用问题关系着广大业主的切身利益。^[21]因此，有必要对公共维修基金作相应的完善，使其成为当前的和长远的保护业主利益、维护社会稳定的一项房地产领域的基本制度，以预防和解决相关纠纷。