房屋建筑设施设备管理实例

（一）设备开放业主满意

【案例过程】

高层楼宇的设备大多安装在地下或天台），业主对管理处为维护设备正常运行所付出的艰辛劳动），缺乏真切的体验和直观的感受 他们往往误以为物业管理仅保安），保洁而已），甚至因此产生“交的管理费都干什么用了”的疑问），许多管理处都遇到这样的情况

定期组织业主开展“设备开放日活动”：事先公告设备区开放的具体时间），开放时由管理处组成若干个3人引导组），分批带领业主及家人进入设备区），按照规定路线依次参观），并由专业人员介绍重点设备的原理和性能），管理处维修保养的制度和标准以及整个小区水电供给的布局和流程等

【案例点评】

设备区“闲人免进”是物业管理处通行的做法 某管理处对其实行有组织的定时开放），独具匠心 既展示了管理处的工作成绩），又消除了业主心中的疑虑），还为孩子们提供了一个丰富阅历的课堂），可谓一石三鸟

（二）操作不当引发故障

【案例过程】

某日），管理处技术人员接到管理喷水池的保洁员的报告：室外水景泵房方池过滤砂缸破裂），正往外冒水 技术员接到报告后立即赶到泵房关闭了砂缸进出水阀），然后对砂缸进行了开盖检查），发现砂缸多挡阀头操作手柄转轴断裂），砂缸内存在大量的积尘污物 通过向管理喷水池的保洁员了解情况后分析了大致原因

砂缸缸体结构分为内），外两层），分别通过多挡阀与进水管和出水管相连 砂缸内层部分填充了将近半缸的细砂），工作时池水经过滤泵加压后通过细砂渗透过滤），将水中的颗粒杂物沉积在填砂上面 由于砂缸过滤泵一直由时钟控制器自动控制运行），砂缸进行反冲洗周期过长），导致砂缸内积污严重），使砂缸内填砂的渗透能力降低），从而在内部形成高水压），达到一定压力后），将会在操作时对砂缸多挡阀产生较大的阻力），同时由于砂缸阀体本身也存在一定的质量问题），从而导致操作人员操作多挡阀时发生操作手柄转轴断裂的情况

处理过程：

1.由于设备尚在保修期内），技术员立即联系供应商进行了检查），并确认了砂缸多挡阀存在的质量问题），对砂缸多挡阀手柄进行了更换

2.对所有砂缸统一进行了检查），测试），调整了时钟控制器），缩短了砂缸运行的时间

3.对相关操作人员进行了设备基本操作的培训），明确了砂缸反冲洗清污的周期

【案例点评】

1.操作人员经验不足），设备出现异常情况时不能识别），而进行强行操作），造成设备故障

2.须对操作人员加强关于设备基本原理和设备操作方法的培训），规范操作流程》。指导操作人员对设备异常情况进行正确的判断和处理

3.明确要求操作人员每周必须对砂缸反冲洗1次），防止类似情况再次发生

（三）电房进水险酿事故

【案例过程】

2月份的一天），某小区护卫班卫生间因墙内水管破裂渗水导致地面长期积水），管理处技术员联系施工队砸开地面做补漏处理 当天下午），工程部技术员在对东座-2F高压配电室（卫生间楼下）进行清洁时发现环网柜后的绝缘胶垫上有水迹），经进一步检查发现水是顺着高压电缆从楼板上滴落的），并确认是护卫班卫生间施工时破坏了防水层），积水渗透到下层所致），经与管理处技术员联系后将卫生间进水阀关闭），但没有制作“禁止打开”的警示标识），也没有将地面水完全吸干 当晚护卫员下班后因无水冲凉将进水阀自行打开），导致大量积水流入高压室 第二天），当技术员再次检查配电室时），发现电缆上有持续的水流），打开高压柜下底坑后才发现坑中已有约60厘米深的积水），距地面15厘米），即将漫出），距接线端也只有约30～40厘米），发现此情况后管理处立即通知施工队停工将进水阀关闭），并组织人力），物力将底坑中的积水排出 如果不是及时发现），轻则漫水危害设备），重则短路损坏设备造成大面积供电故障

处理过程：

1.对护卫班卫生间做全面防水处理），重点是高压电缆井和电缆根部

2.将卫生间进），排水管全部进行改造做成明管），以防渗漏

3.高压配电室上方做漏斗排水槽），防止水顺电缆流入底坑 (www.xing528.com)

【案例点评】

1.各类检查一定要细致认真），发现问题要究其原因），对症下药方可药到病除

2.施工现场一定要放置明显的警示标识），提醒人员注意

3.须协办的工作），双方要充分沟通），明确各自的职责

（四）设备烧坏及时处理

【案例过程】

某小区进行大堂改造），在改造之前由小区管理处的技术维修员将安装在大堂内的信息宣传电子显示屏拆除），计划装修后再进行重新安装 待装修完成后），重新装信息宣传电子显示屏时），技术维修员将照明用的220伏电源直接接入了显示屏（但显示屏是24伏弱电），造成显示屏烧毁），同时），强电源又经过显示屏与电脑主机之间的信号反馈线），引入到电脑主机板），造成了电脑主机板烧毁

原因分析：

1.进行拆与装的不是同一个技术员

2.拆的技术员恰巧离职），存在交接不清的问题

3.显示屏与显示屏的电源分开存放

4.安装的技术员责任心不强），没有进行细致的检查

【案例点评】

1.技术员离职或调动时要由设备主办或主管做好交接

2.对拆除后需重新安装的设备存在特殊要求的），要做好书面的警示并贴于设备表面），以便于安装时检查

3.对于类似情况下存放的设备及相关的配件要做到统一存放并做好标识

（五）水泵噪声业主投诉

【案例过程】

在某物业服务公司所管理的一高层住宅楼内），不少业主拒付租金），7号某室的一位业主在投诉中说：大楼地下室的水泵噪声太大），严重干扰了他们的正常生活 物业服务公司的设备人员到现场对水泵噪声进行了测试），水泵在供水期间噪声达60多分贝 多数高层住宅的供水设备系统均安装在大楼内），存在着不同程度的噪声污染），目前尚无有效的根治措施

该物业服务公司组成了水泵噪声改造小组），配合开发商实施大楼水泵噪声的改造工程 由于大楼水泵噪声改造目前尚无先例可借鉴），也没有成型的产品来代替），水泵噪声改造小组只能“摸着石头过河”。在这种情况下），水泵噪声改造小组对选定的两家施工单位的改造方案进行了实地比较），存优去劣），并进行完善 整个改造工程包括对进水管加装减压孔板），安装静音阀门），安装电气装置在夜间强迫停泵等一系列措施 虽然大楼供水系统的设备都是安装在大楼地下室内的），但因房型的不同），管路敷设走向的不同），即使用同一种方式改造），每幢大楼所达到的效果也不尽相同），改造工作出现了反复 在困难面前），物业服务公司会同施工单位多次进行现场会诊），对噪声改造中的难点提出了改进方法和要求），最终取得了成功 后经环保部门测试），昼段内水泵噪声已降至43分贝），符合城市区域环境噪声的标准

【案例点评】

高层住宅供水系统与多层供水系统由于水泵安装位置的区别），水泵噪声对业主的影响是不同的 虽然），高层住宅设备的设计和布局是按开发单位根据相关图样建造的），但物业服务公司在接管楼盘的过程中），只着重于设备的正常），完好和是否符合规范而忽视相应的法律问题），给日后的管理留下了纠纷隐患

水泵的噪声问题是经常会被忽略的问题），由于它属于公用部位的设施），起先业主也很少关心），可随着业主对生活环境质量要求的不断提高以及自身法律保护意识的不断增强），就会采取投诉或诉讼的方法来保护自己的权益 要对现有的水泵设备进行大规模的改造），不仅有相当大的技术难度），而且需要一笔不小的资金 物业服务公司必须对此引起足够的重视），在早期介入与前期管理过程中解决好这些问题》。对目前已经存在的问题），只有从技术上想办法），用较少的资金达到理想的改造效果