住房产业地位变迁与城市更新政策研究

从城市经济开发区的发展历程来看，其产业成长过程中与母城的关系在不断演进，一般会经历依赖母城的起步期、与母城互动的成长期以及功能和空间整合的成熟期。我国多数经济开发区在建设起步阶段都依托母城，选址在母城边缘，需要母城输入基础设施建设资金、人员、技术等来帮助产业的起步。在一段持续增长时期后，经济开发区逐渐从工业园区向多功能复合新城转化，发展层次上呈现“位势梯度”，通过溢出和辐射效应带动母城产业升级与空间重组，与母城显现互动局面。经历了成长期的高速发展，开发区无论是功能、规模还是内部空间组织形式都趋于一般意义上的城市化地区，原来处于边缘区位置的经济开发区往往很快与中心城区连成一片，成为主城的“辅城”或“双子城”，并反哺母城，其产业发展与母城往往存在空间上整合和功能上互补的特征(图12-1)。

经济开发区产业的成长和城市地位的转变很大程度上决定了其住房产业经济地位的变迁。建立之初，由于地缘与基础设施因素，区内缺少住房产业发展的需求人群，只是由于筹建过程中的征地需要，形成了若干以迁村并点形式的还建房小区。小区内住房以低楼层、低容积率和小户型的拆迁还建房为主，其居民主要是原住民，因而几无住房产业可言。成长期中，基础设施的日臻完善和区内产业发展逐渐形成规模，特别是以制造业为代表的第二产业发展，使得区内企业吸纳了更多外来工作者，其中主要是住房需求旺盛的中青年群体，住房需求发生阶跃式增加，使发展住房产业成为保证开发区经济持续增长迫在眉睫的工作。

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图12-1　开发区与母城发展演进示意图

而由于建设土地供应滞后和住房开发周期性特点，导致了住房供应与需求的阶段性矛盾。为缓解这一矛盾，区内形成了企业职工宿舍和商品房开发互补的住房业发展态势。其中，企业自建的职工宿舍满足了部分蓝领工人的住房需求，而多数企业白领则选择住房产业发展更加成熟的母城或相邻城区为居住地，这也催生了这一时期我国经济开发区普遍存在的职住分离现象的发生。产业发展成熟的开发区，第三产业较为发达，开发商的开发理念和水平在不断提高，住房业开始注重项目的总体规划、景观、园林、配套和物业管理，在整体上关注打造自己的社区主题与社区文化等，基础设施完善而环境优美，使得住房业与其它第三产业一起真正成为经济开发区产业发展的重要组成部分。