1.产业转型的需求
随着我国工业化脚步的加快，经济发展方式发生转变，推进产业结构的优化和转型，从依靠第二产业带动的经济发展方式向依靠第一、第二、第三产业协同发展的方式转变，对于土地所有权人（政府）而言，产业的转型需求会进一步影响政府对城市土地资源的规划，实现土地的集约节约利用，旧工业区的更新成为政府盘活存量土地资产的关注的重点。对于原土地使用权人（工业企业）而言，由于产业的衰退、产业市场需求的下降、利润减少等因素工业企业将从城市的最佳位置转移到城市的边缘位置，实现成本的降低，而原土地使用权人会试图通过其他方式去处置闲置的旧工业区的土地，如租赁、重新开发。对于市场力量而言，产业转型的需求推动市场力量入驻旧工业区，重新优化产业布局。旧工业区基于特定产业范围形成新的规模经济效益和集聚效应。
2.土地增值收益的分配
土地增值收益是各利益相关者对旧工业区土地更新关注的焦点，对于土地所有权人（政府）而言，无论是采用土地收储回购后招拍挂的方式或是自行开发的方式，都应首先保证政府的土地增值收益，但对于原土地使用权人不仅仅关注现状土地的补偿收益，如土地现状价格、搬迁费、停工停产费等，还包括对预期的土地增值收益的关注。对于原土地使用权人而言，如果土地增值收益分配不合理，就会降低其旧工业区土地更新的配合度和积极性。因此，提高其对旧工业区更新积极性的关键在于执行合理的土地增值收益分配政策。
但北京现行的土地增值收益分配机制存在原土地使用权人和土地所有权人（政府）利益不平衡的矛盾。一方面，北京市对于旧工业区更新的文化创意园区采取过于宽松的管理，缺乏有效的土地增值收益回收机制；另一方面，政府在增值收益分配机制上还缺乏科学的可量化的依据和标准。对于政府而言，回收土地增值收益的手段还比较单一，政府目前也在摸索新的方式和原土地使用权人分享土地增值收益，实现利益的双赢。(www.xing528.com)
“‘28号文’（专门针对首钢开发的政策文件）是在2014年发布的，市政府单独成立新首钢办领导小组，大力支持首钢园区的开发，园区用地以协议出让的方式出让给首钢园区，但是首钢集团要补缴出让金。”
——首钢园区工作人员，B，访谈编码20171020B
“七星集团自主负责物业管理和租赁。物业公司和艺术机构在利益需求上有矛盾，政府是无法介入的。物业费和租金的上涨是由七星集团及其物业公司决定的。政府主要提供资金扶持七星集团及其物业公司、改造798的卫生间和道路等。”
——798艺术区工作人员，S，访谈编码20180405S
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