建筑物区分所有权概念与法律特征

（一）建筑物区分所有的由来

在现代社会，城市人口的急剧增加，对住房需求的不断增长和城市土地面积的有限性，都促使建筑物不断向多层、高空发展。一栋建筑物常常被分割为许多独立的部分而为众多的主体分别所有，此种现象即是建筑物区分所有。

建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”，瑞士法称为“楼层所有权”，英美法称为“公寓所有权”。我国台湾地区称为“区分所有权”，我国内地学者一般采纳“建筑物区分所有权”概念。《物权法》确立了建筑物区分所有制度，从而完善了我国不动产法律制度。

（二）建筑物区分所有权的概念及法律特征

建筑物区分所有权，是指业主享有的对区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的共有权以及因共有关系所产生的成员权所组成的一种复合所有权。由于我国法律采纳了“地随房走”的规则，因而一般认为建筑物区分所有权包括了土地使用权。建筑物区分所有权具有如下法律特征：(www.xing528.com)

1.权利内容的复合性。建筑物区分所有权，由业主对专有部分的所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系所产生的成员权构成，具有复合性。这种复合性决定了在适用法律时除涉及《物权法》第六章的专门规定外，还涉及所有权、共有以及民事主体的相关内容。在建筑物区分所有权的三项权利中，专有所有权具有主导性。主要表现在：①专有所有权是基本权利，共有部分的共有权和成员权都以对专有部分的专有权为基础。②专有所有权的大小决定共有所有权和成员权的大小。③在区分所有权的登记上，只登记专有所有权，共有所有权和成员权不需单独登记。④专有所有权、共有所有权、成员权这三部分权利具有一体性，不可分离。

2.权利主体身份的多重性。与建筑物区分所有权在内容上的复合性相关，建筑物区分所有权人，既是专有部分的专有所有权人，又是共有部分的共有所有权人，还是业主大会的团体成员。

3.权利客体的多样性。建筑物区分所有权的客体因组成部分不同而不尽相同。单独所有权的客体是建筑物的专有部分，共有权的客体是建筑物的共有部分，成员权的客体是业主大会的成员资格。区分所有就是要确认每个单独所有人对其专有部分享有所有权，同时享有完全的法律上的处分权，可以对该部分通过赠与、买卖或其他方式予以转让，而无须征得其他区分所有权人的同意。

业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人，是《物权法》第六章中的基础性概念之一，明确业主身份的界定标准，对贯彻执行《物权法》第六章的规定具有重要意义。2009年5月22日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》），该解释第1条第1款确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第六章所称的业主。