业主建筑物区分所有权的概述

（一）业主的建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权是指业主享有的、对建筑内的不动产的专有部分享有的专有所有权、对共有部分享有的共有所有权以及共同管理权。由上述概念可知，建筑物区分所有权由三项权利内容组成，即对专有部分的专有所有权、对共有部分的共有所有权以及共同管理权。建筑物区分所有权的主体为“业主”，根据2021年1月1日起施行的最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条的规定，业主类型有二：一是依法登记取得或者是依据《民法典》第229条至第231条规定取得建筑物专有部分所有权的人；二是基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。需要注意的是，专有部分的承租人、借用人等物业使用人，不是业主，但可根据法律法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

【训练】甲在某小区买了一套单元房，面积100平方米。该小区有一个很大的草坪作为公共绿地。请问这块草坪是属于甲所有的吗？

回答：甲拥有的是《民法典》中的“业主的建筑物区分所有权”，该单元房是专有部分，甲享有和普通所有权一样的所有权，具有排他性；但草坪是共有部分，甲对草坪享有的是共有权，不能排他。

（二）建筑物区分所有权的特征

1.建筑物区分所有权的客体包括建筑物的专有部分、建筑物及物业小区的共有部分。在建筑物由不同业主享有所有权时，每一个业主所需要的不仅是对建筑物内住宅或经营性用房的排他性、独占性的所有权，还必须与其他业主共同使用楼梯、走道、道路、绿地、公共设施等公共部分，否则其对专有的住宅或经营性用房的所有权和使用目的都无法实现。这样，就每一个业主所享有的所有权而言，其所有权的客体就不仅是住宅、经营性用房等专有部分，还包括专有部分之外的共有部分。

【训练】与传统的所有权概念相比，业主的建筑物区分所有权，是归属决定利用，还是利用决定归属？

回答：倾向于利用决定归属。

建筑物区分所有权中，专有部分的特征是具有构造和功能上的相对独立性，例如可以由墙壁、天花板、地板等进行四界的清晰划分，供各业主单独地、排他地使用；共有部分则按推定原则来处理，只要是专有部分以外的建筑物组成部分，都是共有部分。共有部分是业主们为了使用各自的专有部分而必须共同使用的部分，每一个业主都有权使用而无权排斥其他业主的使用。因此，业主所享有的建筑物区分所有权的客体，是因使用目的而被区分为专有部分和共有部分的建筑物。相比之下，传统民法所有权的客体则比较简单，仍以建筑物为例，由于建筑物整体地归属于单一所有人或共有人，所有权人对建筑物所享有的所有权，根本不需要对建筑物进行专有部分与共有部分的区分就能圆满实现。

【训练】甲在改装地暖时，施工工人不小心用钻头打穿了地板，楼下的乙大为恼火。请问甲的行为是否侵犯了乙对房屋的所有权？

回答：是的。乙对房屋的所有权是单独、排他的所有权，甲的行为构成侵害了乙的所有权。

2.建筑物区分所有权的内容具有高度的复合性和不可分性。传统民法的所有权内容比较简单，其权能表现为积极方面的占有、使用、收益和处分以及消极方面的排除他人干涉的权利，但建筑物区分所有权的内容具有高度的复合性和不可分性。建筑物首先按照专有部分和共有部分进行区分，专有所有权是对建筑物内属于业主的专有部分的所有权，在权利的内容方面与传统民法所有权的内容相同。业主对专有部分之外的共有部分还享有共有权，以及共同管理权，共三项内容。其中的专有权是核心，共有权和管理权的存在、内容、行使都是为了最终满足专有权的实现，并且这三项内容具有不可分性。在转让建筑物区分所有权时，三种权利必须作为一个整体出让；他人在受让建筑物区分所有权时，所受让的所有权也必须包含这三种权利。《民法典》第273条第2款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

【训练】甲在某商业中心拥有一套商铺。他现在想将该商铺转让给乙，乙提出，他只购买该商铺，不需要购买商业中心的共有权和共同管理权，所以卖价应当降低。请问，乙的理由成立吗？(www.xing528.com)

回答：不成立。因为业主的建筑物区分所有权三项内容不可以分割。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

3.建筑物区分所有权的享有者同时应当承担相应的义务。建筑物区分所有权的产生是为了解决土地资源的有限性与人类逐步扩张的居住要求之间的矛盾。为了满足人类共同居住的需要，法律在赋予建筑物区分所有权人所有权的同时，也要求其承担一定的义务。这些义务主要有以下三项：

（1）在相邻关系中承担的法定和约定义务。相较于传统民法中的相邻关系，建筑物区分所有权人为了实现自己的专有权，相互之间应当承担更多因相邻关系而产生的义务。《民法典》及物业小区管理规约对于相邻关系的规定，均适用于业主之间的关系。我国《民法典》第286条第2款、第3款还对违反相邻关系的法律后果做出了规定：“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”

【训练】甲住在某居民楼内，他在自己家门口堆积了很多纸箱等废品，挡住了大部分通道。邻居们比较反感。请问甲这样做合法吗？

回答：不合法。甲应当遵守相邻关系。楼道是业主共有，不能私自占有。

（2）业主对共有部分不得通过放弃权利而不履行义务。我国《民法典》第273条第1款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主对共有部分所承担的这些义务，并非其享有的共有权和管理权的对价，而是法定或约定的、为了满足全体业主的共同居住需要的义务，故不得通过放弃权利来免于义务的承担。

【训练】甲接到物业通知要交电梯费，甲回复这个月他腿伤了没有下过楼，没有使用过电梯，所以不交。请问甲的理由成立吗？

回答：不成立。业主放弃对共有部分的权利按照私法自治的原则当然应当允许；但是如果有业主通过放弃权利而不履行其义务，则势必会损害到全体业主的利益——这已经超出了自治的范畴而应当由法律强行加以禁止。

（3）业主应当遵守业主大会和业主委员会的决定。业主大会是全体业主组成的自治性组织，有权对共有部分的管理和共有事务作出决策。业主大会所决策的事项都是关系全体业主直接利益的事宜，全体业主必须遵守业主大会的决定。而业主委员会作为业主大会的执行机关，具体执行业主大会的各项决策并负责管理建筑区划内的日常事务，其所做出的决定也应受全体业主遵守和执行。《民法典》第280条第1款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。当然，如果业主大会和业主委员会做出的决定会侵害业主的合法利益，受侵害的业主可以请求人民法院撤销该决定。

【训练】开发商将一栋高层公寓楼的楼顶部出租给个体户陈某，每年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉用于出卖。由于花卉浇灌用水向楼底渗透，引起马某等居民不满。因为与开发商协商不成，马某等将其诉至法院，要求开发商停止侵害并赔偿损失。请问马某等的诉讼请求成立吗？

回答：成立。根据我国《民法典》第273条的规定，建筑物区分所有权的客体包括业主的专有部分和共有部分，业主对共有部分享有共有权，共有部分不属于开发商所有。共有部分包括建筑物的地基、楼道、屋顶、柱、梁、墙壁、院落等需要由业主共同使用的部分。而本案争议楼顶应该属于主体业主共同使用的部分，应当由全体业主共有。被告开发商擅自出租的行为没有得到业主的追认，所以应当责令开发商停止侵害，并赔偿相应的损失。