二、建筑物区分所有权的特征
1.区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的
建筑物区分所有权不同于传统的独门独院、一家一户的传统所有权之处，就在于它是在对建筑物进行区分的基础上形成的产权。所谓区分是指因为对建筑物进行纵向和横向的区分，而形成了一层或者一套房屋的产权，从而在此基础上产生了专有部分的所有权、共有权以及业主的管理权，这些权利的集合就是建筑物区分所有权。独门独院是不需要对建筑物进行区分的，而区分所有需要通过对建筑物进行区分以确定不同业主的产权。一般来说，对建筑物内部的分割可采取三种不同方式：（1）纵的分割，从而产生纵的区分所有权，即将一栋建筑物从纵的角度划分为数户。（2）横的分割，从而产生横的区分所有权，即将一栋建筑物以横的水平分割，而将各层分属于区分所有权人的建筑物。例如，一栋二层建筑物，一层为甲所有，二层为乙所有。（3）纵横的分割，从而产生纵横混合的区分所有权，即通过上下横切、左右分割成独立成套的建筑物。[11]区分所有不同于独门独户的单独所有权，它的典型特点在于，在一个建筑物之内形成了众多的所有权，并且在这些单独部分的所有权基础上又产生了共有权和管理权。这就使它与单独所有权相比在权利状态上复杂得多。即使就共有权而言，建筑物的区分所有既不同于按份共有，也不同于共同共有，尤其是区分所有中还存在着管理权的问题，是单独所有和共有不能涵盖的内容。[12]正是因为建筑物区分所有权具有复杂性，所以应当在《物权法》中专门作出规定。
2.区分所有权的权利主体是业主
所谓业主通常是指买房置业的人或者说不动产的所有人，在区分所有的情况下，业主即建筑物区分所有权人。《区分所有权司法解释》第1条第1款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”依据该规定，只有通过登记或者依法取得建筑物专有部分所有权的人，才是业主。业主既可以是自然人，也可以是法人或其他组织。只要是获得专有部分所有权并因此取得共有部分的人，都能成为业主。
业主只有取得了对专有部分的所有权，才能享有对建筑物及其小区附属共有财产的共有权以及管理权。只购买了车库而没有购买房屋的人是否能够成为业主，值得探讨。笔者认为，也应认可其业主地位，但是其表决权是受到限制的，其只能参与有关车库的保管、维护事务的表决，而不能对整个小区的物业管理事务进行表决。当然，如果当事人有特别约定的，应当从其约定。(www.xing528.com)
3.区分所有权的内容是由三项权利构成的
独门独院的产权是单一的，因而其所有权形态也是单一的，但区分所有权是由专有权、共有权和管理权构成的。关于区分所有权的内容，究竟由哪些权利构成？对此，学理上一直有不同的看法：主要有以下几种观点：一是单一要素说。此种观点认为，区分所有权专指由区分所有建筑物专有部分所构成的所有权，不包括共有部分。[13]二是双重要素说。此种观点认为，区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而成的一种“复合物权”[14]。三是三要素说。此种观点认为，区分所有权应由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员的权利三要素所构成。[15]四是四要素说。此种观点认为，区分所有权应由专有部分所有权、共有部分的权利、管理权和相邻权四要素所构成。根据《物权法》第70条，建筑物区分所有权的内容包括三个方面，即专有部分的所有权、共有权和管理权。可见《物权法》采纳的是三要素说，即专有权、共有权和管理权。
建筑物区分所有权具有集合性。为什么说区分所有权是一种复合物权？因为第一，它是一种新型的物权，此种物权既不同于一般的所有权，也不同于共有权。第二，权利的内容具有集合性。如上所述，建筑物区分所有权是由建筑物区分所有人对专有部分的所有权、建筑物区分所有人对共有部分的共有权以及建筑物区分所有人的管理权等三种权利组成的。第三，它不同于普通的物权，如所有权、抵押权或国有土地使用权，这些权利具有单一性，也就是说，这些权利不是由许多不同的权利组合而成的，而只是权利主体对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利；而区分所有权是由各种不同的权利集合在一起而形成的权利。因此，对建筑物区分所有权进行研究就不仅意味着对其中的各个构成单位分别加以研究，还必须就各个权利相互之间的互动关系进行观察。建筑物区分所有权是一个权利的集合体，三种权利紧密结合成为一个整体且不可分割，权利人不能对建筑物区分所有权中的不同权利进行分割行使、转让、抵押、继承或抛弃。
4.区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物
由于建筑物区分所有，是承认建筑物本身的权利，因而区分所有权只是在建筑物与土地权利相分离的情况下，才可能产生。如果采取土地吸收建筑物的模式，建筑物是土地或者地上权的组成部分，就很难解释建筑物区分所有。建筑物区分所有的客体首先是建筑物，包括所有可能发生建筑物区分所有的类型，如公寓、普通住宅以及连体别墅，但在我国《物权法》中，区分所有权的客体又不限于建筑物，因为尽管我国《物权法》使用的是建筑物区分所有权的概念，但是业主的区分所有的范围已经扩大。在我国，由于商品房开发都是以小区为单位进行规划和建设的，所以，业主的区分所有权的范围已经从建筑物拓展到整个小区。例如，小区规划范围内的绿地、道路，按照《物权法》的规定，属于全体业主共同所有。小区中的其他公共场所和公共设施也属于业主共有。《物权法》之所以采用建筑物区分所有权的概念，主要是因为建筑物区分所有权的主要客体仍然是建筑物。
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