普通住宅贷款办理方法及支付方式

普通住宅支付方式可以分为一次性付款和住房贷款两种方式进行支付。选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这种方式操作比较简单。另外，对于购买期房的人来说，一次性付款还有可能加大购房者的购房风险，如果开发商没有按期交房，甚至工程“烂尾”，那么购房者就有可能损失更多的利息。因此，一次性付款比较适用于购房者资金充足、开发商信誉良好且是现房的情况。根据我国目前房地产交易的付款方式，选择贷款购房的占到交易总量的大多数，下面将加以详细描述。

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2009年12月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议决定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；而对于贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

（一）住房公积金贷款

缴存住房公积金的购房者，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起十五日内做出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人。准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。

1.住房公积金的借款人须具备下列条件：

（1）具有合法有效身份；

（2）具有完全的民事行为能力；

（3）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；

（4）购买、建造、翻建、大修自住住房；

（5）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；

（6）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；

（7）提供委托人认可的担保；

（8）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；

（9）符合委托人规定的其他条件。

此外，住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一：

①建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上且申请贷款时处于缴存状态；

②申请人所在单位经公积金管理中心审批同意处于缓缴状态，但本人满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上；

③借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

2.办理公积金贷款应该准备的资料：

（1）身份证或有效身份证明；

（2）户口本首页、本人页及变更页；

（3）暂住证或有效居住证明；

（4）有效婚姻关系证明（已婚者、离异者提供）；

（5）离退休证明（离退休职工提供）；

（6）收入证明；

（7）购房首付款发票；

（8）购房合同（正本）；

（9）大专（含）以上学历、学位证书、职称证书、自有产权住房证明、租赁公有住房证明等；

（10）贷款还清证明；

（11）办理中心要求的其他材料。

3.住房公积金贷款申请办理流程（见图6-1）

图6-1　住房公积金贷款申请办理流程

想一想：赵老师决定购买一套房产，如果她需要办理公积金贷款应该带齐哪些资料？

（二）住房商业性贷款

个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市个城镇自住住房时，以其所购买的产权住房或银行认可的其他担保方式为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

1.按揭的借款人须具备的条件

（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；

（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

（3）不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的规定比例作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的规定比例作为购房首期付款；

（4）有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（5）具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

2.贷款人需提供的材料

以下列举中国建设银行关于个人住房商业贷款要求提交的材料。各个银行的规定都大同小异，购房者在申请贷款时应当参照贷款银行的具体规定。

（1）个人住房借款申请书；

（2）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证，在中国内地有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；

（3）经办银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；

（4）合法的购买（大修）住房合同、协议及相关批准文件；

（5）抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；

（6）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；

（7）建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券；(www.xing528.com)

（8）借款人用于购买（大修）住房的自筹资金的有关证明；

（9）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）；

（10）如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等；

（11）贷款银行规定的其他文件和资料。

3.按揭贷款流程

（1）借款人填写借款申请书并提供必需的资料；

（2）贷款行对借款人的资信状况和资料进行审查，在三周内正式答复申请人；

（3）贷款行同意贷款的，借贷双方签订借款合同。并以贷款担保方式，同时签订抵押合同或质押合同、保证合同；

（4）根据国家和当地的法律法规，以及建设银行的规定，办理房产保险、抵押登记或合同公证等手续，贷款行按照合同约定发放贷款。

想一想：对于一个需要办理按揭贷款的购房者来说，办理贷款都需要经过哪些步骤？

（三）住房组合贷款

符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，在申请按揭贷款的同时，向银行申请个人住房公积金贷款。在购买商品房时，既有个人住房公积金贷款也有银行按揭贷款的，即“个人住房组合贷款”。

1.贷款人条件

（1）具有合法有效的身份证明。本市居民的身份证、户口簿；外省市居民除身份证、户口簿外，还须提供所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证；境外人士提供护照；未满18周岁须提供出生证或独生子女证；

（2）必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司人事章或公章，并提供营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；所开具的月收入超过20 000元人民币的，应提供税单或其他资产证明（银行存单、有价证券、投资证明、房产等）；

（3）具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录；

（4）有效的购房合同或购房协议；

（5）已支付规定比例的首付款（一般是不低于所购房屋总价的30％）或在贷款银行已存入不低于首付款的存款；

（6）贷款人年龄在18～65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同；

（7）本市购买自住住房，同时在本市住房资金管理分中心连续缴存住房公积金六个月以上的缴存人；

（8）提供分中心同意的担保方式；

（9）符合分中心规定的其他条件；

（10）贷款银行规定的其他条件。

2.贷款人须提供的材料

（1）贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照、未成年人出生证或独生子女证）复印件；

（2）贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人等的私章；

（3）贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人等的户口簿复印件；

（4）贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证，未婚提供单身证明，离婚提供离婚证）；

（5）贷款人收入证明；

（6）房屋买卖合同原件一份；

（7）买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据；

（8）所购买房屋的产权证复印件；

（9）主贷人及参贷人的公积金账号；

（10）主贷人及参贷人的离退休证明；

（11）公积金管理中心要求的其他资料；

（12）银行规定的其他材料。

3.组合贷款流程

（1）贷款申请阶段，借款人须向市住房公积金管理中心和银行分别报送申请材料。

（2）签合同时，借款人须分别与市住房公积金管理中心和银行签订借款合同，并办理公证手续。

（3）还款时，借款人应同时在还款转账卡和银行存折上存款，分别偿还住房公积金贷款和商业贷款。

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××银行一手房购房及贷款全过程

步骤一：与开发商签订购房合同，开发商将合同在房管局备案。

步骤二：量身定制属于自己的购房贷款。

表6-1　贷款类型

步骤三：提交申请资料，资料齐全后，银行在1个工作日内完成贷款审查、审批。

表6-2　提交的资料

步骤四：与银行签订贷款合同，到房屋管理部门办理抵押手续后，银行发放贷款。

议一议：具备哪些条件的购房者才能够办理住房组合贷款？