建筑物区分所有权：三项权利交织而成的不动产物权

三、建筑物区分所有权是一种特殊的物权

关于建筑物区分所有权究竟是一种特殊的物权，还是仍然属于传统的物权类型，在比较法上，就不动产区分所有权的性质，存在着两种不同的观点：

1.“二元说”。“二元说”认为，不动产区分所有权包含共有部分和专有部分的权利，区分所有权是专有部分的“纯粹”的个人所有权与共有部分“强制性共有”（由于其用于共同用途，因而不得主张就其适用普通共有下的分割权）的“并置”（Juxtaposition），这是两种不同的权利。^[16]此种理论将专有部分视为区分所有权的核心，在相当程度上将其类比为普通所有权。该理论对比利时、意大利、日本等国家的法律产生了一定的影响。例如，日本“有关建筑物区分所有权之法律”对建筑物区分所有权的处理方式是，首先区分住房人专有权的支配部分，除此之外划定为共有支配部分，从而认为，专有部分和共有部分是可以分开的权利。^[17]

2.“一元说”。“一元说”认为，整个区分所有的建筑物是一个完整的整体。区分所有权是由多项权利所构成的，多项权利构成一个统一的整体，而无法再作出区分，由于它是多种权利的结合，只能当成一个整体的物权来看待和处理。此种理论对德国、奥地利、瑞士和荷兰等国家的法律产生了一定的影响。^[18]例如，德国法认为，住宅所有权是一种复合性的权利，它是由共有权和专有权结合在一起所形成的权利。^[19]共有权和专有部分所有权构成住宅所有权。^[20]晚近以来的立法和判例对“一元说”提出了挑战。有理论认为，“一元说”未能很好地解释以下的问题：区分所有权中的专有部分是“专属”和“可转让”的。“一元说”强调区分所有权的“共有属性”，在个人权利和业主委员会之间更强调后者的权利^[21]，这在相当程度上与个人主义权利观相冲突。在相当程度上，现代法律竭力让公民形成享有房屋所有权的信念，这构成对一元说的挑战。

比较这两种观点，笔者认为“一元说”更为合理，原因在于：(www.xing528.com)

第一，明确了共有权和管理权对专有部分所有权的从属性，应当看到，专有部分的所有权居于主导地位，尽管在建筑物区分所有的状态下，区分所有权是由多种权利构成的，但在各项权利中，专有部分的所有权居于主导地位，即其他权利都是由专有部分的所有权决定的。

第二，三项权利具有一体性，葡萄牙学者马斯奎塔（Mesquita）认为，假如分层所有权只是无改动地将法律承认的其他物权制度的并列或累加，则人们可以自由地创设这种性质的制度，而不违反类型法定原则。但区分所有权并不是单独所有权与共有权的相加^[22]，而是一种新型的物权，具有其独特的内容。事实上，传统的房屋所有权是针对某一土地上独立、完整的一栋建筑物享有的所有权，其内容较为简单，权利义务关系相对单纯。而区分所有表达的则是多个业主对同一建筑物根据物理上空间的区分而产生的复杂的权利状况。^[23]在区分所有的情况下，专有权的行使也不能脱离共有部分，离开了共有部分的楼梯、走廊等设施，专有部分权利无法行使，与此同时，共有权和管理权也是以专有部分为基础的，在转让专有部分之后，一般不能保留共有部分的权利。还应看到，共同管理权也是在共有财产基础上产生的，没有共有也就没有了共有财产的管理权。所以，三项权利交织在一起，共同构成建筑物区分所有权的整体。

第三，三项权利无法分割转让和行使。正是由于三项权利的一体性，决定了三项权利不能分割转让和行使。建筑物区分所有权人在转让其专有部分所有权时，其对共有部分共有和管理的权利得一并转让，不能只转让专有部分所有权而保留共有部分共有权和管理权。还需要指出，在单个所有人对自己的财产享有所有权的情况下，其当然享有对财产的管理权，所以管理权已经融入所有权之中，管理权的问题并不突出。即便所有权人将其建筑物委托他人管理，也很容易通过一对一的协议来调整。但是在区分所有的情况下，由于产权主体是多样化的，甚至一个小区有成千上万的业主，多个业主形成了共同的生活和居住关系，各个业主都享有共同管理权，所以，他们不仅需要委托他人管理其共有财产，而且需要制订规则来规范他们的共同生活秩序。

建筑物区分所有权就是由专有部分的所有权、共有权和共同管理权所构成的一种不动产物权。^[24]我国《物权法》之所以设立专章规定建筑物区分所有权，而并不是在所有权的一般规则或者共有部分规定建筑物区分所有权问题，这就表明了建筑物区分所有权是一种特殊类型的物权。承认建筑物区分所有权为一种特殊的权利，一方面，有利于将此种权利与一般的所有权和共有区别开来，保证业主能够有效地行使其三项权利，尤其是强调业主对建筑物的共有财产以及小区的共有财产从整体上负有维护、维修的义务和责任。全体业主已经形成了共同的利害关系，因而都负有共同的责任。另一方面，法律也对建筑物区分所有权的行使确立了特殊的规则，例如，要求区分所有权人在行使权利时必须尊重业主所确立的管理规约；禁止业主分别单独转让共有权或者要求分割共有部分，引起权利行使和管理的不便和纠纷。