房屋强制过户：反思物权法与不动产物权规则

吴宇龙

论文提要：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）实施前，二手房买卖中的房屋强制过户现象具有长期性和普遍性，其主要以司法政策和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的基本原则作为依据，是一种司法主导型制度，是计划体制向市场体制过渡阶段的产物，是司法实践理性的选择，在相关立法尚未明确、立法价值取向尚未明朗、房产交易秩序较为混乱的条件下，体现了司法的能动性。该制度强调了诚实信用原则及合同的独立性，具有时代进步性和现实合理性，同时也得到权威法学理论的支持。随着《物权法》的正式实施，我国确立了基于法律行为的不动产物权变动规则：申请－登记生效规则和区分规则。二手房买卖属于典型的法律行为，应严格遵循该规则。

然而，指导房屋强制过户的潜规则明显不同于《物权法》确立的不动产物权变动规则。在确认判决方式下，其规则为：债权意思主义、否认物权行为的相对独立性、混淆物权变动一般规则与物权变动特别规定的关系；在履行判决方式下，除具有与确认判决方式相同的规则外，还存在强制执行裁定实体化和转移登记职权化的规则。“契约应该履行并不等于契约绝对肯定地履行”，并不是任何债权都适合强制履行。(www.xing528.com)

房屋强制过户的合理性只具有相对意义，当《物权法》正式实施后，其能否继续运行取决于其与《物权法》的契合程度。被动性是司法权的本质属性，面对法律，司法者应该谦抑。另一方面，《物权法》确实具有超前性，其良好运行又依赖于充分发挥司法在引导公众、督促房产登记机关方面的能动性。能动性同样是司法权与生俱来的属性，只不过需要因时顺势而已。

关键词：房屋强制过户　物权法　不动产物权变动规则　司法