【摘要】:随着《物权法》的正式实施,我国确立了基于法律行为的不动产物权变动规则:申请-登记生效规则和区分规则。二手房买卖属于典型的法律行为,应严格遵循该规则。房屋强制过户的合理性只具有相对意义,当《物权法》正式实施后,其能否继续运行取决于其与《物权法》的契合程度。
吴宇龙
论文提要:《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)实施前,二手房买卖中的房屋强制过户现象具有长期性和普遍性,其主要以司法政策和《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)的基本原则作为依据,是一种司法主导型制度,是计划体制向市场体制过渡阶段的产物,是司法实践理性的选择,在相关立法尚未明确、立法价值取向尚未明朗、房产交易秩序较为混乱的条件下,体现了司法的能动性。该制度强调了诚实信用原则及合同的独立性,具有时代进步性和现实合理性,同时也得到权威法学理论的支持。随着《物权法》的正式实施,我国确立了基于法律行为的不动产物权变动规则:申请-登记生效规则和区分规则。二手房买卖属于典型的法律行为,应严格遵循该规则。
然而,指导房屋强制过户的潜规则明显不同于《物权法》确立的不动产物权变动规则。在确认判决方式下,其规则为:债权意思主义、否认物权行为的相对独立性、混淆物权变动一般规则与物权变动特别规定的关系;在履行判决方式下,除具有与确认判决方式相同的规则外,还存在强制执行裁定实体化和转移登记职权化的规则。“契约应该履行并不等于契约绝对肯定地履行”,并不是任何债权都适合强制履行。(www.xing528.com)
房屋强制过户的合理性只具有相对意义,当《物权法》正式实施后,其能否继续运行取决于其与《物权法》的契合程度。被动性是司法权的本质属性,面对法律,司法者应该谦抑。另一方面,《物权法》确实具有超前性,其良好运行又依赖于充分发挥司法在引导公众、督促房产登记机关方面的能动性。能动性同样是司法权与生俱来的属性,只不过需要因时顺势而已。
关键词:房屋强制过户 物权法 不动产物权变动规则 司法
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