不动产物权的法律适用及相关法规

（一）《民法通则》的规定

我国《民法通则》第144条规定：“不动产的所有权，适用不动产所在地法律。”这一规定与世界各国普遍采用的不动产物权依其所在地法律的原则是一致的。另外，我国《民法通则》第149条规定不动产的法定继承适用不动产所在地法律，这与上述第144条的规定协调一致。但在我国何为不动产，我国《物权法》并没有作出明确规定。1988年最高人民法院《民通意见》第186条有这样的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产……”我国1995年颁布的《担保法》第92条第1款明确规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”目前，上述规定及司法解释无疑是涉外民事争议在我国解决时确定其标的物为动产还是不动产的依据。但应该看到，该依据仅用于识别位于我国境内的标的物，而对处于外国的标的物进行识别，我国的法院或仲裁机构则应该依据该外国的法律将其识别为动产或不动产，这样做符合世界各国的共同做法，即动产与不动产的识别适用物之所在地法律。

根据我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律的规定，我国境内的土地属于我国国家或集体（指我国的农村集体经济组织）所有。因此，其他任何主体，包括中国的和外国的，均不得充当我国境内土地所有权的主体，而只能依法成为该土地的其他物权的主体。至于我国境内除土地等《宪法》规定为国家所有的物之外的其他不动产，则各类主体（包括中国的和外国的）可以依法成为该不动产各种物权的主体，包括所有权主体。

所有权虽然是物权体系的核心，但在所有权权能相分离的基础上产生的各种他物权，如担保物权和用益物权等，一经成立即区别于所有权，不能由所有权概括。在现代社会，由于经济的发展和社会的需要，他物权的形式日益多样化，各种他物权关系的存在也越来越广泛，他物权制度的作用愈显突出。正所谓物权从归属（或所有）中心化转向利用中心化。^[6]尤其在不动产之上，物权的类型越来越多，对物的利用更有效率，不动产所有权的趋势已表现为利用权优于所有权。^[7]在这种情况下，我国《民法通则》关于不动产法律适用的规定仅涉及所有权显然已无法满足当前的需要。为弥补不足，1988年最高人民法院《民通意见》第186条指出：“……不动产的所有权买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。”该规定已将部分他物权包括在内。(www.xing528.com)

（二）《涉外民事关系法律适用法》的规定

我国《涉外民事关系法律适用法》第36条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”该规定适用于以不动产为客体的各种物权（包括自物权和他物权）关系或物权问题。这与《民法通则》第144条的规定显然不同，后者的适用范围仅限于不动产自物权——不动产所有权。