日本私营地铁公司对于轨道交通沿线土地的获取采用的是“土地重整”策略。通过该策略来集聚土地以满足轨道交通铺设和房地产开发项目建设的需要。具体做法是：私人土地拥有者们组建一个合伙公司，把各自的土地连接在一起（通常是不规则的），并以一块面积更小但享有完善基础设施的用地（通常是矩形的）作为回报。地铁公司先行从多家合伙公司处廉价获得沿线土地，统一进行土地利用与铁路建设规划以及基础设施配套，然后出售部分土地以补偿配套费用，其余用于自行开发。“土地重整”策略缓解了地铁公司在前期土地方面的工作负担，以及购买土地和提供基础设施建设的成本压力。此外，地铁公司还获取了土地开发权和项目规划权。以多摩田园都市为例，多摩田园都市建前，总共有53个土地所有者的合伙公司在1953—1966年间成立，将4 900多公顷的土地集中到一起。这些合伙公司把土地开发权和整个项目的规划权全部让给了东急集团，这就是“东急模式”。其中，土地拥有者放弃了45%的土地，用以换取设备齐全的建成用地。多出的土地一半作为公共用地，另一半则用于储备，并最终被出售以筹集项目发展费用。有投资商愿意购买这些土地，以参与预期的、有轨道交通服务的社区开发[81]。其土地开发模式如图9-8所示。
图9-7 日本“私营企业”联合开发模式
图9-8 日本东京私营地铁土地开发模式[172](www.xing528.com)
日本在1986年6月制定了《关于大城市地区居住区开发和轨道交通整备一体推进的特别措施法》（以下简称《宅铁法》），确定了基本规划和应明确的事项，以及工程实施的各种辅助措施。[173]这一法律的关键是要解决如何确保地铁开通后的运输需求和如何筹备地铁整备的资金及用地的问题。法律规定要让熟悉沿线状况的地方公共团体成为工程推进中起关键作用的主体，由其制定宅地与地铁一体化建设的基本规划，采用发行地方债的特别措施来保证地铁用地和建设资金，在土地规划整治方面采用地铁用地的集约换地制度。这一实施办法最重要的特色就是轨道交通建设项目的上下分离。城市开发建设的主体和当地政府一同进行开发区域周边用地收购和获取、轨道交通项目所需要的用地整理及线路敷设等轨道交通建设工作。通过让轨道交通机构来担当轨道的运行工作，使得作为基础设施建设的轨道交通设施用地所有者（下：项目开发商）和轨道交通的运营主体（上：轨道交通开发商）实现了分离，这是《宅铁法》的主要特征。通过将土地区划调整工程作为一种城市基础设施建设的手法进行利用，划定轨道交通设施区，通过对预先收购的土地进行集约换地，使得轨道铺设所需要的土地能够得到保证。这个法案是以支援筑波快线的建设而产生的。此外，根据《宅铁法》筑波快线建设的基础规划中也明确划分了特定区域，特定区域为住宅地开发以及与轨道交通建设一体推进开发的地区，将特定区域建设的枢纽点划定为重点地区。在《宅铁法》背景下，其土地开发模式如图9-9所示[173]。
图9-9 日本《宅铁法》背景下土地开发模式
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
