亚洲城市土地管理经验小结

日本东京、中国台北以及中国香港虽然均为亚洲城市，但却代表了两种土地所有制度。日本东京和中国台北为土地私有制，因此，轨道交通机构直接参与土地整合，并从土地拥有者手中直接获得土地所有权。中国香港为土地公有制，土地整合由政府进行，轨道交通机构从政府处获得土地开发权，因而不参与土地的整合。国内城市为土地公有制，因此在土地整合与获取方面，中国香港更具有借鉴意义。总体而言，上述城市在联合开发土地管理方面主要有以下几方面经验值得我们学习。

（1） 通过土地储备，实现土地增值部分返还。日本的“土地重整”及《宅铁法》及中国香港的《收回土地条例》，中国台北的《台北大众捷运系统土地联合开发办法》，总体思路上是在轨道交通沿线地区划出一部分待开发的土地进行储备；由轨道交通机构或土地储备运作机构负责土地前期开发；前期开发获得的土地增值收益直接用于轨道交通的建设和运营。其中，根据土地所有制情况，又可以进行进一步划分，其中土地私有制的日本东京和中国台北则是直接由轨道交通机构进行土地储备，获得土地一级开发收益。而土地公有制的中国香港则通过政府进行土地储备，再将土地以私下协议的方式出让给轨道交通机构，某种程度上，相当于是政府将土地一级开发的收益在土地出让金中予以减免。

（2） 划定联合开发特殊政策区域，采取特殊的土地政策。中国香港专门划定综合发展区作为联合开发的特别控制范围；中国台湾则对联合开发用地进行了界定；日本东京，以筑波快线为例，在规划中专门划定特定地区和重点地区。事实上，特殊政策区域范围的划定起到两方面的作用：一方面，作为采取特殊政策获取土地开发权的控制范围或“溢价回收”获益者范围的控制；另一方面，作为规划所控制的特别区域，进行有利于联合开发的土地使用的管制和城市空间设计的引导。(www.xing528.com)

（3） 空间开发权的分层设置与分层出让。中国香港的地铁上盖开发，由轨道交通机构向政府取得发展上层空间的权利，与开发商共同开发车站及上盖空间，根据不同条件兴建住宅、写字楼、商城等。《台北大众捷运系统土地联合开发办法》中对联合开发空间进行的划分均按空间权进行划分。空间开发权的分层设置在一定程度上可以解决目前我国土地出让政策中一体化开发存在的问题和矛盾。

（4） 相关政策法规的保障。无论日本、中国香港还是中国台湾，对于轨道交通沿线土地开发均有专门的政策法规，而非采用“一刀切”的土地管理办法。中国台湾还专门制定《大众捷运系统土地联合开发办法》明确了联合开发项目从最初的计划、规划，到土地取得与开发方式以及实施管理等整个程序中的各方面事宜。