研究成果：完善轨道交通联合开发制度

综合国外城市联合开发的经验以及上述国内城市土地储备的一些尝试，对于联合开发的土地储备可以在以下几个方面予以完善。

9.3.3.1 轨道交通专项土地储备规划编制

对轨道交通沿线可储备地块进行全面梳理，与规划控制指标形成对接，用以指导地块开发。其中，《广州市近期轨道交通沿线土地储备规划》编制方法值得推广。广州市按照规划控制综合发展区范围内划定储备地块，在综合考虑相关规划指标、轨道交通建设时序、城市建设先后时序、地块自身条件、土地权属状况、储备实施难易程度等因素的基础之上，确定储备时序，为政府提供行动计划。规划可在划定的可储备地块的基础上，进行逐一编码并制定图则，以便进行土地储备的开展和规划控制。其中，轨道交通机构最好全程参与土地储备规划编制，包括掌握地块的基本情况，参与选择合理的地块。

9.3.3.2 轨道交通机构适度参与土地储备(https://www.xing528.com)

目前，国内轨道交通沿线土地储备有两种模式：一种为深圳模式，是传统模式，轨道交通机构不参与土地储备。轨道交通机构和城市开发公司联合成立的联合开发公司获得土地开发权。土地储备仍由地方土地储备中心予以储备。该做法解决了土地所有权零碎、不集中等问题，但仍存在如何保障联合开发公司在“招拍挂”过程中顺利获得土地开发权的风险。另一种模式与深圳模式不同，比如南京和武汉模式，轨道交通机构参与土地储备。南京模式是专门成立地铁土地储备分中心，仅业务上受市土地储备中心指导。武汉模式则是由武汉土地储备中心授权，委托武汉地铁集团进行储备开发，所得土地一级开发收益归轨道交通机构。南京和武汉模式实际上是轨道交通机构被授权参与土地储备模式。轨道交通机构不仅可以获得土地一级开发的收益，还被充分调动了积极性。如此这部分资金不需要通过政府财政部门管理，可以直接将土地收益转化为内部效益，实现了专款专用、经济持续。同时，可以对开发地块进行更多的了解，以存在更多的可能性通过招拍挂程序获得土地开发权。

9.3.3.3 专门的联合开发土地储备机制

除了编制专项土地储备规划以及确定参与土地储备主体外，仍需进一步完善地方相关土地储备管理办法，将土地储备规划、土地储备主体等相关要求纳入管理办法中，以管理联合开发土地储备工作。以上海为例，上海政府市制定了《上海市土地储备方法》[179]和《上海市土地储备办法实施细则》[180]，以对房地产一级市场进行调控，以此平衡近远期的用地需求，实现长期调控市场的目标。目前，上海的土地储备机构有三类：一类为市土地储备中心：由市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。二类为各区（县）土地储备机构：由各区（县）政府设立一个，在本区（县）区域范围内实施土地储备。三类为特定区域的土地储备机构：经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。目前，上海轨道交通沿线的土地尚未统一储备，均由轨道交通机构向各区县征地后实施。周边地块由各区（县）自行进行土地储备、自行组织开发。因此仍存在轨道交通建设与周边地块开发的隔离问题。若要实现联合开发，仍需轨道交通机构与区（县）级土地储备机构进行协调。由此，对于轨道交通沿线地区最好专门划入特定区域进行单独储备，比如，纳入《上海市土地储备方法》中特定区域的土地储备，并由轨道交通机构根据线路规划以及地块开发分析选择并参与地块储备。从而，在地方层面的土地储备管理办法中予以确定，建立专门的联合开发土地储备机制。