住宅类型分类及销售实务

（一）按照住宅层数分类

按照住宅层数可将住宅分为：低层住宅（含庭园式住宅）、多层住宅和高层住宅（含超高层住宅）。

如何确定住宅高度，国内外并不统一。一般来说，1～3层称为低层住宅，4～6层称为多层住宅，但根据我国制订的《高层民用建筑设计防火规范》，10层以下或楼高低于24米都称作多层住宅，超过这一高度为高层住宅。至于超高层住宅，一般应达到25层以上，楼体高度达到100米以上。

1.低层住宅

低层住宅一般指1～3层的住宅，与较低的城市人口密度相适应，多存在于城市郊区和小城镇。

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低层住宅的优劣势

低底层住宅的优点是：

1.居住行为方面，住户接近自然；

2.居住心理方面，容易产生亲切感，回归、归属、领地感较强；

3.整体环境上，与自然环境协调性较好，尤其是与特殊地形协调具有优势；

4.结构上，自重较轻，利于地基处理和结构设计；施工简单；土建造价低，便于发展。

低层住宅的缺点是：

1.密度低，不利于节约用地；

2.相对多、高层建筑而言，顶层、底层占比例大，处理费用所占比例高；

3.对城市来说，增加了公用设施建设量，但利用率不高。

2.多层住宅

多层住宅指高于10米、不高于24米的建筑物。多层房屋一般为4～6层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格（房型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用分摊面积少，出房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

3.高层住宅(www.xing528.com)

高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。建造和使用高层住宅也有不足之处，如投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大；另外使用后，还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等。

议一议：观察一下高层住宅的各种建筑形式，大家讨论一下各种形式的外观特点与该形式的优缺点。

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板式高层与塔楼的区别

我们目前常说的“板式小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在9～12层。“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心，布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，每层户数可以多一些，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯，每层交通合一般2～3户共用。但从其外观上看，不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。

（二）按住宅的结构形式分

按住宅的结构形式分，住宅可以分为框架结构住宅与砖混结构住宅，前者造价一般高于后者。

1.砖混住宅

砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型黏土砖如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石和水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等，这些配件与砖做的承重墙相结合，称为砖混结构住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5～6层。

砖混结构住宅，采用板—（梁）—砖墙承重，钢筋混凝土砖结构体系。

2.框架结构住宅

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇筑成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅，其采用板—（梁）—柱框架承重，钢筋混凝土框架结构体系。

（三）按照住宅的用途和功能分类

按照住宅的用途和功能分类可分为：别墅式住宅（庭园式住宅）、公寓式住宅等。

1.花园式住宅

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖气一应俱全，户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准。

2.公寓式住宅

公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店内，供常常往来的中外客商及家眷中短期租用。