在商业地产的各种形态中，无论是从操作的角度看还是从经营的角度来看，商业街无疑是其中比较复杂的一类，但也是形态最为丰富的一类。项目从立项建设到开始经营，涉及建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容。商业街的招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略不同的是，商业街的招商工作不能是被动地接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面内容进行考察。
（一）确定招商对象
招商对象围绕项目的目标来确定。例如命名为“国际商业街”，或者是代表城市形象的商业街等档次比较高的项目，一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。还可以通过特殊项目的引入丰富商业街的功能，塑造项目的独特性，例如优先引进著名品牌在本区域独家经营、拥有特色经营项目的商业机构等。某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等特色服务机构。
（二）确定经营模式
1.投资经营
投资经营是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。
2.委托经营
委托经营是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商业管理公司租出去，让别人经营。
3.租赁经营
租赁经营是指经营业主一时买不起商铺，以租赁的形式进行经营。
4.直接经营
某些商业管理公司直接经营管理大约20％的营业面积，这是一种避免因全部他营造成失控的应变举措。
5.虚拟经营
虚拟经营是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售相应的该商业街旗下的子产品。
（三）制定招商优惠策略
根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施（如地方税收部分先期返还、折让、代办注册公司、免收部分行政性费用等），对于一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。
（四）招商流程
案场的招商工作的开展主要有两个途径，一是案场由专人负责接待来访的租赁客户，二是招商人员主动上门联系符合商业街经营业态要求的客户。
具体工作流程：客户进门（或上门联系客户）—项目基本情况介绍—项目定位规划讲解（邀约客户到现场参观）—了解客户意向—详细填写招商来人登记表—推荐相应铺位—签订租赁意向合同、交纳租赁定金—签订正式租赁合同—协助办理交房手续—协助解决后续问题。
案例(www.xing528.com)
南京中国女人街招商策略
（一）女人街项目定位
1.委托招商，选择国内重点城市的专业招商机构开展委托招商工作。
2.细分目标市场锁定客户，对名企和名牌商品进行有重点的招商。
3.分别对浙江、广东、上海、福建等重点区域进行综合性招商。
（二）目标客户群分类
根据商业街定位，将招商的目标客户群分为投资经营商、租赁经营商、产品供应商和品牌加盟商四种。
（三）招商原则
中国女人街招商实行“两个重点、四个优先”的原则。
两个重点：重点引进国内外有影响、有实力的商业机构加盟合作，对名家、名品、名企、名人重点招商。
四个优先：优质厂家优先、名优品牌优先、独家经营优先、特色项目优先。
（四）招商优惠政策
1.第一年和第二年免收经营单位应缴纳的工商管理费和市场交易费。
2.商铺投资者应缴纳的房产税、营业税等，按国家现行税收政策规定征收；地方实际留成部分，第一年在年底前一次性给予返还奖励，第二年和第三年按应缴税额的50％返还奖励。
3.从事咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位，第一年和第二年免征所得税，第三年和第四年按所得税区实际留成部分的50％给予返还奖励。
4.进入中国女人街的新办独立核算的高新技术企业、软件开发企业，经市、区科技行政主管部门认定，自实现销售之日起，应缴纳的增值税、营业税区实际留成部分，前三年给予全额返还奖励，第四年至第八年按应缴额50％返还奖励。
5.进驻女人街的业主、管理人员可将户口免费迁入商业街所在地，享受当地居民同等待遇，其子女可就近入托、入学。
想一想：商业街的招商策略有哪些？
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