东京城市再开发经验：池袋副都心区域城市更新案例研究

1. 副都心区域的繁华与老化萎缩

池袋是东京轨道环线山手线沿线的副都心之一，位于环线西北位置，池袋站是多条轨道交通的枢纽，日均客流量达250 万人次，仅次于新宿站。池袋站两侧及地下设有大规模百货店和其他各类商业设施，与车站形成综合体，车站两侧的主要街道上也有大量商业和办公建筑，形成一个依托池袋站（东侧为主）、面积约1 平方公里的副都心区域。这里不仅是东京著名的商业区，有大学、剧场和公园，也是丰岛区政府所在地，还有较高比例的住宅，兼具高强度开发、功能复合与高效率的特点。

池袋副都心区域是在1923 年关东大地震之后开始城市化建设的，之前是农田，伴随着轨道环线山手线形成之后的快速城市化，池袋站周边出现大量商业设施，外围区域是密集的木结构住宅。在过去90余年的发展过程中，池袋站和周边商业建筑及办公建筑规模发生了很大改变，1980 年阳光城^[2] 项目落成，标志着这一区域达到高度城市化（图4-1—图4-4）。但是，依托池袋站建设的高度密集和繁华区域的半径范围大约是500 米，超过这个范围的区域内仍保留了大量低矮的老旧木结构建筑，一些街坊的状况与几十年前没有实质性变化。进入21 世纪初，长期经济低迷、老龄化及生育率降低引发的问题在这一带老旧街坊内体现得更加明显。位于老旧街坊内的原丰岛区政府大楼建于1961 年，是东京23 个区中最老旧的区政府办公楼，建筑老化、面积不足，消防隐患十分明显，但新建区政府办公楼面临财政困难。项目所在基地距池袋站仅600 米，基地上的小学因入学儿童数量不足遭到废弃。如何在该区域注入城市发展新动力是迫切需要解决的问题。

图4-1　池袋副都心区域再开发前的历史演变情况
(a)20 世纪20 年代
(b)20 世纪30 年代

图4-2　21 世纪初的池袋副都心区域

图4-3　池袋站综合体东侧的站前区域，摄于2017 年
(a)车站综合体东端和相邻街道
(b)站前交通广场及建筑，图中为由北向南所见街景，右侧是车站综合体
(c)自车站向东的绿道大街
(d)自车站向北的明治大街

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图4-4　从池袋站连接到本项目的绿道大街，摄于2017 年

2. 城市更新对策：以一系列再开发项目刺激整个区域再度振兴

池袋面临的城市老化和萎缩问题也是东京类似地区和日本其他城市面临的普遍问题。21 世纪初，日本在国家层面推行城市更新政策，意图通过城市再开发刺激经济复苏、提升城市竞争力和人民生活质量。通过频繁修订《城市规划法》和《城市再开发法》，并新推出《城市更新特别措施法》为开展城市更新提供法规保障，大大放宽了可进行城市更新区域、更新实施主体和容积率等限制条件，尤其支持重要区域（高度利用地区）的更新升级。在这种发展状况和国家政策影响之下，丰岛区政府提出了面向2025 年的池袋副都心规划发展构想和一系列计划（以下简称“池袋2025 规划发展计划”）—用20 年时间，充分利用日本的国家政策，通过政府主导和引进市场力量参与，以及一系列具有公共意义和重要拉动作用的再开发项目重塑池袋副都心区域，并实现站前繁华区和周边普通住宅的同步提升，从而再度振兴整个丰岛区，惠及更多居民（图4-5）。这个2025 规划发展计划制定的一系列再开发项目中突出了四个方面：一是城市基础设施硬件和环境品质大幅提升的举措—池袋站东西两侧将通过跨越轨道线路的巨型广场融为一体，车站东侧区域将有新建设的轻轨线路环绕原有繁华商业街，主要街道实施林荫道和绿化改造等；二是大量兴建能塑造地区文化氛围的公共建筑和设施，创建丰岛区的文化艺术特色；三是新增位置便利、适合年轻家庭生活方式和审美特点的新住宅；四是增建办公楼，弥补丰岛区企业不多的弱项，也为居民就近工作创造条件。很显然，政府的意图是希望通过大幅度提升城市硬件条件、环境品质和文化氛围，实现整个池袋副都心区域的升级。利用池袋站既有的区位条件和大人流特点，再度吸引年轻人尤其是年轻家庭入住这一区域，通过塑造年轻人喜好的新的城市文化氛围和生活方式留住这些人口，从而实现该区域稳定的良性发展。池袋2025 规划发展计划很有吸引力，但大量公共性项目需要大量资金投入，如何在政府财力不足的情况下持续推出并实现这些项目，是区政府必须面对的挑战。在这种情况下，区政府新办公楼项目如何在资金平衡、百姓获益、公共性提升等方面做好表率，显得十分重要。

图4-5　池袋2025 规划发展计划示意图，图中标识了该计划制定的重点再开发项目

丰岛区政府、以日本设计为代表的规划建筑设计机构与土地权利人等各方力量共同合作，自2004 年起，采取创新模式，以区政府新办公楼建设和原区政府大楼旧址再开发为契机开启了池袋副都心区域整体更新程序。丰岛区政府办公楼与住宅综合体项目实际上是整个区域更新的启动性项目（图4-6）。

图4-6　池袋副都心区域航拍照片，丰岛区政府办公楼与住宅综合体项目已经完成